Pourquoi investir dans un local commercial ?

En comparaison avec un bien immobilier destiné au logement, un local commercial permet une meilleure rentabilité, un risque d’impayé moindre, une répercussion des charges sur le locataire et un bail de longue durée. Il s’agit donc d’un investissement potentiellement plus avantageux et plus sûr, à condition que le local ait été bien choisi.

Du fait de sa sécurité et de sa rentabilité potentielle, l’investissement dans un local commercial peut être plus aisément finançable par un crédit immobilier.

Partners Finances vous présente et détaille les raisons de d’investir dans un local commercial, et vous donne ses conseils pour obtenir le financement bancaire nécessaire à l’opération.

Qu’est-ce que l’investissement dans un local commercial ?

Les locaux commerciaux sont des biens immobiliers loués à des entreprises, représentent des catégories très variées, et donc des investissements différents.

Ces biens peuvent correspondre aussi bien à des bureaux que des entrepôts de logistique, des parkings, des hôtels, des restaurants, des boutiques, et même des centres commerciaux

Toute personne (physique ou morale) peut investir dans un local commercial. L’essentiel sera de bien choisir votre régime juridique et fiscal, ainsi que le bien, en fonction de vos ressources et vos objectifs.

Vous pouvez ainsi choisir de créer une SCI (Société Civile Immobilière) ou une SCS (société en commandite simple), par exemple. Une autre solution consiste également dans la prise de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Cette option a notamment pour avantage de vous décharger de la gestion locative.

Pour les professionnels uniquement. Une alternative pour les professionnels consiste à passer par un crédit-bail immobilier. L’entreprise qui signe le bail est donc locataire du bien pour une période de temps définie à l’issue de laquelle il lui est possible d’en devenir propriétaire selon les termes fixés dès la signature du contrat.

Pour en savoir plus sur l’accompagnement par Partners Finances des professionnels dans leur recherche de financements de tous types, faites la simulation en ligne. Elle est gratuite et sans engagement. Nos experts étudient votre demande sous 48h**.

Parce que la rentabilité d’un investissement dans un local commercial peut être élevée

La rentabilité d’un investissement dans un local commercial s’élève en moyenne autour de 5 %, voire 7 %, là où l’immobilier d’habitation présente une rentabilité de 2 à 4 % en moyenne.

Ce qui permet une telle différence de rentabilité tient au fait que les charges du local commercial peuvent être imputées au locataire plutôt qu’au bailleur.

Parce que cet investissement est plutôt sécurisé

Investir dans un local commercial permet de vous assurer une plus grande stabilité financière qu’un immeuble d’habitation. En effet, le bail commercial est conclu pour 9 ans et le repreneur ne peut le rompre avant 3 ans (en informant le bailleur par acte huissier avec un préavis de 6 mois), ce qui permet de baisser le risque de vacance.

En outre, le risque d’impayé est moindre que dans l’immobilier d’habitation.

Pourquoi ? Même si l’entreprise locataire venait à rencontrer des difficultés de trésorerie, les loyers professionnels restent des créances prioritaires.

Qu’est-ce que cela implique ? Le bail faisant partie du fonds de commerce, un défaut de paiement du loyer fait directement baisser la valeur du fonds et peut conduire au redressement ou à la liquidation judiciaire de l’entreprise.

En revanche, exception faite de quelques cas précis, le loyer est plafonné et ce plafond ne peut être révisé qu’en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction.

Parce que cet investissement permet une plus grande souplesse

La rédaction du bail pour un local commercial représente une étape cruciale, car celle-ci est relativement flexible.

Si les gros travaux, comme ceux relevant de la mise en conformité du bâtiment, sont généralement à la charge du bailleur (car cela relève de sa responsabilité en vertu de l’article 606 du Code civil), certains arrangements entre bailleur et locataire aboutissent à une prise en charge de certains gros travaux par ce dernier.

Les charges, telles que les taxes et impôts locaux, peuvent également être imputées au preneur d’un local commercial (contrairement à un particulier locataire d’un logement).

Parce que la plus-value à la revente peut être intéressante

C’est ici l’emplacement du local commercial qui va faire la différence. En effet, un local situé en ville, dans une rue piétonne, à proximité des transports en communs, avec un passage important car dans une zone connue comme commerçante, présentera deux avantages principaux :

• le locataire aura plus de chance de réaliser de bonnes performances et sera donc moins enclin à partir, ce qui garantit les revenus réguliers,
• et en cas de revente, cet argument pourra permettre de réaliser sur plus-value.

Il est à noter que pour l’acheteur, ce type de local présente un rendement immédiat moindre, car si le loyer est potentiellement plus élevé, le coût d’achat l’est également.

Il s’agit donc ici de distinguer deux stratégies différentes : celle qui mise sur un rendement directement plus élevé et celle de la potentielle plus-value à la revente.

Think outside the box. Comme pour tout investissement immobilier, pouvoir dénicher les belles opportunités est une manière d’obtenir une bonne rentabilité et/ou d’opérer une belle plus-value à la revente. Il peut s’agir d’un quartier en revalorisation par exemple. L’idée est ici de faire une étude de marché, mais en misant également sur le potentiel de développement de la zone. Toutefois, cela peut représenter une prise de risques. Il est donc essentiel ici de bien préparer son dossier en particulier si vous comptez sur l’octroi d’un crédit pour financer l’investissement.

Parce que le prix d’un local commercial est librement fixé

Il n’existe pas de prix moyen pour la location d’un local commercial. Le prix peut être fixé librement.

Chaque investisseur devra évaluer la qualité du local, les loyers potentiels, en fonction de l’emplacement et de son potentiel (actuel et à long terme), du type de commerce qu’il pourrait accueillir, des travaux à réaliser…

De nombreuses données doivent être prise en compte tant au moment de l’achat que de la location et de la revente, par l’investisseur-bailleur.

En outre, les spécificités du bail commercial impactent également le prix et donc la rentabilité de l’investissement : prise en charge de gros travaux par l’une ou l’autre partie (ou les deux), répercussion des charges dont les taxes sur le locataire, ou pas…

Parce que le financement est plus facile à obtenir auprès des banques

Comme pour tout investissement immobilier, le recours à un crédit est une solution à envisager, en particulier dans une période où les taux sont bas.

Avec une rentabilité et une stabilité potentiellement plus importantes, ce type d’investissement séduit plus facilement les banques. Néanmoins, il s’agit de bien préparer son dossier.

Si le local est déjà loué au moment de l’achat la rentabilité locative est plus facile à calculer (pour vous comme pour l’établissement prêteur). Si le commerce installé au moment de l’achat marche bien, vous disposez d’un atout supplémentaire.

Pour un local vacant, ancien ou neuf, ce sont les facteurs locaux de commercialité qui devront être étudiés, à savoir l’emplacement, la fréquentation, les transports en commun à proximité, les projets destinés à une (re)valorisation de la zone… Ces éléments déterminent le loyer potentiel sur base de prix pratiqués sur le marché pour des biens similaires.

Dans tous les cas, qu’il s’agisse de préparer au mieux votre dossier ou de négocier avec les organismes prêteurs, recourir aux services de professionnels du courtage, pour le financement, et de l’immobilier, pour le choix du local, peut représenter un véritable atout.

Et si mon taux d’endettement ne me permet pas de souscrire un prêt immobilier supplémentaire ?

Principalement connu pour l’optimisation du budget mensuel de ménages endettés, le regroupement de crédits est aujourd’hui de plus en plus utilisé pour aider au financement de l’investissement immobilier locatif.

Pourquoi ?

Si vous avez plus de deux crédits en cours de remboursement, un rachat de crédits permet de regrouper ceux-ci en un seul prêt de substitution.

En rééchelonnant la dette, vous pouvez ainsi baisser jusqu’à -60 %* votre nouvelle mensualité unique.

Non seulement, cela permet de financer le crédit (tout ou partie) en augmentant la rentabilité mensuelle de l’opération, mais cela écrase du même coup votre taux d’endettement.

Il est donc possible et potentiellement intéressant de procéder à ce regroupement de crédit en amont ou en aval du nouveau crédit immobilier.

En revanche, il faut garder à l’esprit que cette opération engendre des frais et que l’allongement du remboursement mis en place augmente le coût total de l’emprunt.

Il est alors essentiel de travailler avec des experts de cette solution afin de mettre en place le prêt de substitution le plus optimisé afin de conserver la rentabilité de l’investissement.

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