Comment financer le besoin immobilier de son entreprise ?
Pour la création ou le développement de votre activité vous devez acquérir ou rénover des locaux professionnels. Votre entreprise a donc un besoin immobilier pour lequel vous allez devoir trouver une ou plusieurs sources de financement.
L’immobilier d’entreprise ou immobilier professionnel rassemble tous les bâtiments dont l’entreprise est propriétaire. Ceux-ci peuvent héberge l’activité professionnelle ou non.
Les biens immobiliers professionnels désignent donc les locaux dans lesquels l’activité de l’entreprise est exercée. Il peut s’agir de locaux commerciaux, bureaux, d’un cabinet médical, un entrepôt, un bâtiment industriel…
Les biens immobiliers non professionnels quant à eux désignent généralement des habitations dont l’entreprise est propriétaire, mais qui ne servent pas à en accueillir le travail. Il s’agit alors par exemple de logements mis à disposition des employés ou de la direction.
Le financement du besoin immobilier de son entreprise repose sur les mêmes principes que le financement du matériel. Celui-ci pourra passer par le recours aux fonds (quasi-)propres, à un crédit professionnel ou le leasing.
Il faut donc déterminer les avantages et inconvénients de chaque solution pour trouver celle qui sera la mieux adaptée à la situation de l’entreprise, son besoin et sa capacité financière.
Le service prêts professionnels de Partners Finances vous présente ces différentes solutions. Nos conseillers se tiennent à disposition pour toute question.
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Les fonds propres et quasi-propres
Une entreprise peut toujours financer ses besoins avec ses fonds-propres (capitaux propres).
Les quasi-fonds propres regroupent quant à eux les comptes courants d’associés, les obligations convertibles, ainsi que les financements participatifs et autres levées de fonds.
Financer l’immobilier d’entreprise avec ses fonds-propres : avantages et inconvénients
La plupart des entreprises choisissent de financer au moins une partie de leur immobilier avec des fonds-propres. Ces derniers pourront être complétés par un crédit professionnel.
Le principal avantage tient dans la limite de l’endettement de l’entreprise.
Toutefois, si l’investissement est trop important, l’entreprise risque de devoir souscrire un crédit professionnel a posteriori en cas de besoin de trésorerie urgent. Or, les établissements bancaires se laisseront plus vite convaincre de l’octroi d’un prêt professionnel à une entreprise présentant une situation financière plus saine qu’une entreprise en manque de capitaux cherchant à financer un besoin de trésorerie.
Rappelons que la trésorerie de l’entreprise peut servir à de nombreux investissements nécessaires à son développement (acquisition de matériel professionnel, achat de stocks, paiement des fournisseurs et prestataires…). Son déséquilibre peut induire un besoin en fonds de roulement.
En revanche, des locaux déjà en la possession du dirigeant au moment de la création de l’entreprise peuvent être affectés à l’activité de l’entreprise et inscrits à son patrimoine (les fameux garages des startups, on en parle ?).
Ils pourraient a posteriori servir de garantie pour certains investissements.
L’acquisition en nom propre (à titre privé par le dirigeant ou sa SCI) d’un bien immobilier qui sera ensuite loué à l’entreprise permet également de ne pas faire peser le poids de l’investissement sur l’entreprise.
A noter. Il est possible de créer une SCI pour l’acquisition groupée d’un bien immobilier. Toutefois, cette solution est plutôt recommandée aux entreprises faisant partie d’un groupement de sociétés (holding). Le recours à la SCI a pour avantage de mettre le ou les bien(s) immobilier(s) à l’abri des créanciers professionnels et permet d’avoir pour ce projet des associés différents des associés de l’entreprise. En revanche, dans ce cas, vous devrez faire appel à un expert-comptable ou un avocat pour rédiger les statuts de la SCI.
Le financement participatif de l’immobilier professionnel : le crowdlending a la cote !
Le financement participatif se développe de plus en plus chaque année. Aujourd’hui, il est également utilisé pour financer des projets d’entreprises qu’il s’agisse d’acquisitions mobilières ou immobilières.
Que vous souhaitiez financer la création ou le rachat d’un fonds de commerce, acquérir du matériel industriel pour développer votre activité, ou vous porter acquéreur de locaux commerciaux pour y installer votre entreprise de façon pérenne, le crowdlending est une solution à prendre en compte.
Sur le modèle du crowdfunding, votre projet est présenté aux futurs investisseurs via une plateforme spécialisée. Celle-ci doit être inscrite à l’ORIAS au titre d’intermédiaire en financement participatif (IFP) ou conseiller en investissements participatifs (CIP).
Contrairement au crowdfunding, la somme levée n’est pas un don avec ou sans contrepartie, mais un prêt financé par plusieurs investisseurs (ce qui leur permet de diluer le risque de défaillance de l’emprunteur).
Vous devez donc déposer un dossier assez complet auprès de la plateforme, que vous aurez choisie en fonction de divers critères comme le taux de succès, les valeurs véhiculées, et le type de projets majoritairement financés.
Celui-ci est étudié par des analystes. Il s’agit en effet de s’assurer que votre entreprise soit en mesure de rembourser l’emprunt, comme lorsque vous sollicitez un crédit auprès d’un établissement bancaire.
Contrairement à un crédit professionnel traditionnel, aucun apport n’est exigé. Cette solution sert d’ailleurs souvent à créer un premier apport pour l’entreprise avant de solliciter un crédit bancaire.
Avant la mise en ligne de la campagne, un contrat est signé entre le porteur du projet (dirigeant ou gérant de l’entreprise) et la plateforme. Celui-ci mentionne les caractéristiques de l’engagement entre les deux parties : somme empruntée, taux, coût global, modalités de remboursement (périodicité et montant des échéances), durée du prêt (12 à 84 mois).
La collecte de fonds mise en ligne dure généralement un ou deux mois, mais peut s’étendre jusqu’à 3 mois.
Une fois le montant visé atteint, la campagne est clôturée, les fonds débloqués et le prêt mis en place.
Le crowdlending est donc à la fois une alternative intéressante au crédit immobilier pour l’entreprise, ainsi qu’une solution complémentaire à prendre en compte.
Préparer un dossier solide pour un crowdlending, comme pour solliciter un crédit bancaire, demande une bonne préparation. Les experts en prêts professionnels de Partners Finances vous accompagnent dans la préparation des documents exigés et vous conseillent pour donner toutes ses chances à votre demande.
Augmenter le capital de l’entreprise pour financer un achat immobilier
L’augmentation du capital social de l’entreprise peut également servir à financer l’acquisition de locaux professionnels.
Comment ça se passe ?
Dirigeant d’une société (SAS, SARL, ou SCI), vous devez d’abord organiser une assemblée générale extraordinaire (AGE) au cours de laquelle vous recueillez l’accord de vos associés, pour procéder à l’augmentation du capital.
Après le vote, vous devez déposer les fonds dans les 8 jours suivant leur réception sur un compte de la société.
Vous devez ensuite procéder à l’augmentation du capital social dans les 6 mois qui suivent le dépôt à la banque, à la caisse de dépôts ou chez un notaire.
Où trouver les fonds nécessaires à l’augmentation de capital ?
Vos associés et vous, ou une autre entreprise en cas de fusion, n’est pas en mesure d’apporter les fonds numéraires suffisants pour financer de l’immobilier professionnel par augmentation du capital social de l’entreprise ?
Vous pouvez alors procéder à une levée de fonds. Il s’agira alors d’identifier les investisseurs qui seraient susceptibles de financer votre projet. Des business angels aux fonds d’investissement capital-risque, en passant par le crowdequity, les investisseurs potentiels sont nombreux, mais correspondent à des types d’entreprises et de projets différents.
Après avoir ciblé le type d’investisseur idéal, il vous faudra préparer un dossier solide sur le plan comptable et inspirant. En effet, ceux-ci reçoivent bien plus de propositions qu’ils ne peuvent ou souhaitent en financer.
Pour plus d’informations sur les levées de fonds, vous pouvez consulter nos dossiers thématiques :
Dans tous les cas, il est important d’être conseillé et accompagnés par des experts. Les spécialistes en financements pour les entreprises de Partners Finances sont là pour étudier la faisabilité de votre projet et vous accompagner tout au long de vos démarches.
Le crédit immobilier professionnel
L’acquisition des locaux pour une entreprise peut présenter certains avantages comme des économies sur les loyers, le confort de locaux vraiment adaptés, mis à l’abri d’un déménagement forcé, voire une certaine image de marque. Pour autant, il s’agit d’un investissement très lourd et qui n’est généralement pas destiné à augmenter les rentrées de l’entreprise.
De ce fait, les établissements bancaires peuvent manifester une certaine réticence à l’octroi de crédits immobiliers aux entreprises.
Il faudra donc être en mesure de présenter le meilleur dossier possible, des garanties (caution ou hypothèque), ainsi qu’un apport conséquent comme pour tout autre crédit professionnel.
A noter. Le crédit pourra être souscrit également par la SCI.
Dans le cadre professionnel, le crédit immobilier a durée maximale de 20 ans, soit 240 mois. Il s’agit donc d’un crédit professionnel à longue durée.
Consultez notre dossier dédié pour savoir comment sont calculés les taux d’un crédit professionnel.
Le principal avantage d’un achat immobilier à crédit est de limiter le recours à la trésorerie de l’entreprise, conservée alors pour d’autres types d’investissements.
Pour vous accompagner dans le montage du dossier et négocier pour l’offre de prêt la mieux adaptée à votre entreprise, contactez les experts en crédit professionnel de Partners Finances. La simulation ne prend que 2 minutes.
Le crédit-bail immobilier
Une solution alternative consiste à recourir à une forme de leasing immobilier. Le crédit-bail immobilier permet en effet de payer un loyer (donc de louer les locaux) tout en conservant une option d’achat au terme du contrat.
Cette opération financière permet à la fois
- de limiter l’endettement de l’entreprise,
- ainsi que la mobilisation des fonds-propres,
- et aucun apport n’est exigé.
Vous pouvez ainsi développer votre activité en prenant moins de risque, que ce soit au travers d’un crédit ou de la mobilisation massive de la trésorerie de l’entreprise.
En effet, l’option d’achat à l’issue du contrat vous donne le temps de sécuriser tous les aspects financiers avant d’acquérir les locaux professionnels dont vous aurez été locataires dans un premier temps.
A cette sécurisation financière, s’ajoute le test des locaux. En effet, si ceux-ci s’avèrent finalement inadéquats, vous ne serez pas obligé de vous en porter acquéreur.
Enfin, durant cette période, les loyers versés sont déductibles des résultats imposables.
Comment obtenir un financement externe pour de l’immobilier professionnel ?
Que vous envisagiez de lever des fonds, de solliciter un crédit immobilier ou de recourir au crédit-bail, il vous faudra monter un dossier à la fois sérieux et inspirant confiance à vos futurs investisseurs.
Outre le conseil sur les avantages et risques de chaque type de financement pour votre entreprise, un courtier en prêt professionnel est également en mesure de vous aider dans la préparation de votre dossier.
Sa connaissance des produits comme des attentes des investisseurs, ainsi que le réseau de partenaire financiers fiables dont il bénéficie, lui donnent une véritable force de négociation.
Dirigeant, vous bénéficier de son expertise tout en gagnant un temps précieux que vous pouvez plutôt consacrer au bon fonctionnement de votre entreprise.
Quelle que soit la taille de votre entreprise, son statut juridique ou son secteur d’activité, les experts en solutions de financements professionnels de Partners Finances sont là pour vous accompagner, vous conseiller, vous assister tout au long des démarches jusqu’au déblocage des fonds.
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