Financez votre trésorerie avec un prêt hypothécaire
Le prêt de trésorerie hypothécaire est un prêt par lequel, en donnant en garantie hypothécaire un bien immobilier, vous obtenez de la trésorerie pour réaliser vos projets professionnels ou particuliers.
Les avantages du prêt trésorerie hypothécaire (PTH)
Classique avec paiement mensuellement d’une mensualité comprenant les intérêts et une partie d’amortissement du capital.
– Avec paiement des intérêts : le capital initial du prêt est remboursé à la fin du prêt
– Avec capitalisation des intérêts : vous ne payez rien pendant toute la durée du crédit et vos intérêts sont capitalisés (c’est à dire qu’ils génèrent eux-mêmes des intérêts), vous remboursez tout à la fin du crédit
Il y a 2 périodes successives dans la vie du crédit de trésorerie hypothécaire :
– Une première période d’une durée comprise entre 1 et 5 ans, vous avez un crédit in fine pour lequel vous ne payez mensuellement ou trimestriellement uniquement les intérêts.
– Une seconde période d’amortissement du capital pendant une période comprise entre 7 et 11 ans.
Vous avez décidé de vendre un bien immobilier, sans nécessairement en racheter un autre et en attendant cette vente vous avez besoin de trésorerie pour réaliser un projet urgent (constituer l’apport personnel pour l’acquisition immobilière de vos enfants, créer votre société, réaliser des travaux dans votre futur appartement...).
Vous ne payez que les intérêts du prêt pour éviter l’augmentation du capital à rembourser et vous remboursez le capital par la vente du bien immobilier.
La durée de ce prêt sera entre 3 et 7 ans suivant votre besoin, c’est un prêt in fine avec paiement des intérêts mensuellement. Vous pourrez rembourser par anticipation à la vente du bien immobilier.
Un peu d’histoire sur le prêt de trésorerie hypothécaire
Le prêt de trésorerie hypothécaire est très pratiqué dans les pays du nord de l’Europe : Belgique, Hollande, Allemagne, Angleterre, Danemark, Suède, Finlande, Norvège.
Historiquement, ces pays ont mis en place une technique de prêt permettant de rendre liquide son patrimoine immobilier.
En France, les grandes banques ne souhaitent pas mettre en place le mécanisme du prêt hypothécaire de trésorerie, car elles considèrent souvent à tort qu’un prêt personnel ou un prêt professionnel peut y palier.
Il y avait donc une demande qui n’était pas reconnue, c’est la raison pour laquelle de grandes banques européennes ont décidées de proposer cette solution en France, avec un prêt intégralement soumis à la loi française.
Depuis le début des années 90 des banques françaises spécialisées et des banques européennes proposent des prêts de trésorerie hypothécaire en France. Ce marché est en pleine expansion, il doit représenter environ 1 milliard de montant financé par an en France.
Les conditions pour obtenir un prêt sont différentes selon les Banques :
Il est cependant possible de mettre en avant les critères suivants :
- montant minimum de 100.000 euros (parfois 50.000 euros pour de la trésorerie non professionnelle).
- pas de montant maximum.
- prêt amortissable d’une durée entre 5 et 12 ans, parfois 20 ans.
- prêt in fine : uniquement si vente d’un bien dans un délai maximum de 5 ans qui remboursera le capital emprunté.
- pas d’assurance obligatoire.
- un bien immobilier à donner en garantie hypothécaire d’une valeur au moins égale au double du montant emprunté.
- taux fixe ou taux variable.
- remboursements anticipés toujours possible.
La Banque va s’assurer que vous êtes réellement en capacité d’honorer le paiement de vos intérêts ou de vos mensualités.
Cette étude sera très précise : vos revenus, vos charges actuelles, votre taux d’endettement avant et après l’obtention de votre prêt hypothécaire de trésorerie, avec une notion importante « le reste à vivre » (combien vous reste-t-il après le paiement de vos crédits de votre loyer, pour vivre avec une assise financière correcte), le ratio hypothécaire (le pourcentage entre le crédit accordé et la valeur du bien immobilier donné en garantie).
L’objectif de la banque n’est pas de vous refuser votre prêt ou de contredire votre projet, mais son devoir comme celui du courtier, est de s’assurer que ce prêt sera régulièrement remboursé et n’entrainera pas de difficultés dans votre vie courante pour votre famille et vous-même. Le fait de ne pas rendre systématiquement obligatoire une assurance de prêt permettra de consentir des prêts à 70, 75, 80 ans.
Les 5 étapes de votre financement
Tout d’abord, l’étude de la faisabilité de votre prêt est entièrement gratuite.
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1
Une fois la convention d’honoraires signée, nous recherchons pour vous le crédit hypothécaire aux meilleures conditions.
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2
Vous nous communiquez les pièces correspondant à la liste que nous vous demanderons (pas d’originaux).
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3
Nous étudions avec vous l’assurance, et nous répondons avec vous aux différentes questions ou demandes de pièces complémentaires de la Banque.
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4
Nous vous informons de l’accord de la Banque et détaillons avec vous les caractéristiques du prêt proposé.
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5
Signature et déblocage de la trésorerie : si votre prêt est garanti par une hypothèque, un acte notarié sera formalisé. Ce sera le Notaire qui remettra les fonds prêtés par le prêt hypothécaire lors de la signature de l’acte.
L’objectif est de sélectionner pour vous la Banque qui vous permettra d’obtenir le meilleur taux.
Déposer votre dossierMieux comprendre le prêt de trésorerie hypothécaire
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Liste des pièces pour un dépôt en banque
Cette liste est donnée à titre indicatif, elle correspond à la constitution classique d’un dossier pour un prêt bancaire pour l’emprunteur et le Co-emprunteur :
- Carte d’identité nationale ou passeport en cours de validité.
- Avis d’imposition sur le revenu année N-1
- Déclaration ISF
- Taxes foncières
- Justificatif de domicile de moins de 3 mois (taxe foncière, quittance de loyer, facture électricité, eau, portable)
- Justificatifs de revenus : 3 derniers bulletins de salaires, 2035, pension, 2044
- Les 3 derniers mois de relevés de compte (papiers ou e-relevés) de tous les comptes bancaires
- Les 2 derniers bilans de l’entreprise ou des entreprises concernées (prêt à chef d’entreprise)
- RIB (relevé d’identité bancaire) ou RIP (relevé d’identité postale)
- Attestation du client sur l’utilisation prévue des fonds
- Etat de valorisation du contrat et relevé de situation annuel (si nantissement)
- Etat hypothécaire
- Expertise du bien donné en garantie
- Attestation récente d’assurance du bien donné en hypothèque
- Attestation des charges du ménage
Cas particulier : Si nantissement
- PEA ou compte à terme : copie du contrat (ou attestation), dernière valorisation (original)
- Assurance vie, tontine, contrat de capitalisation : copie du contrat (ou attestation), dernière valorisation, extrait d’acte de naissance du constituant
Dans les 2 cas ci-dessus, attestation du gestionnaire sur l’absence de mesure de saisie ou d’opposition, absence de nantissement, de délégation ou de sûreté
-
L'assurance de prêt est-t-elle obligatoire pour un prêt de trésorerie hypothécaire ?
L’assurance de prêt si elle est conseillée, n’est cependant pas obligatoire.
Vous pourrez obtenir un prêt de trésorerie hypothécaire si vous êtes âgé ou si vous avez des soucis de santé sans devoir prendre une assurance trop onéreuse, la banque que nous sélectionnerons pour vous pourra vous faire directement une proposition d’assurance ou nous vous proposerons une délégation d’assurance aux meilleures conditions pour votre prêt de trésorerie hypothécaire.
On parle parfois de prêt spécial retraité, le crédit de trésorerie hypothécaire y correspond parfaitement.
-
Quel est le montant minimum et maximum pour un prêt de trésorerie hypothécaire ?
Le montant minimum est de 50.000 euros, pas de maximum théorique il sera déterminé en fonction de votre besoin, de votre endettement (40 à 45 % maximum), de votre reste à vivre et de la valeur du ou des biens proposés en garantie.
Il pourra être possible d’étudier une capitalisation des intérêts, vous ne payez rien jusqu’à la vente, solution plus coûteuse mais qui peut compenser l’absence momentanée de revenus, les intérêts et le capital seront remboursés en une fois à la vente du bien immobilier.
-
Un crédit de trésorerie hypothécaire est-il risqué pour l’emprunteur ?
Les Banques de prêt hypothécaire vont étudier votre projet et votre capacité de rembourser sans souci financier ce nouveau crédit.
La Banque n’est pas un agent immobilier, elle ne souhaite pas vendre votre bien immobilier, si vous avez des soucis ponctuels (chômage de votre conjoint, important impayé d’un client…), la banque vous proposera d’aménager le montant de vos remboursements.
Il est essentiel, dès que vous rencontrez une réelle difficulté financière, d'avertir la Banque.
Ne rien faire ce serait prendre le risque d’un contentieux dont la conséquence ultime serait la vente par adjudication du bien immobilier donné en garantie.
-
Pourquoi doit-on justifier de l’utilisation de la trésorerie alors que l’on parle souvent
de libre utilisation ?
La lutte contre le blanchiment, TRACFIN (Traitement du renseignement et action contre les circuits financiers clandestins) … de nombreuses lois françaises et européennes imposent aux banques de s’assurer de la provenance de l’apport personnel par exemple pour une acquisition à l’étranger ou de l’objet de la trésorerie
Cela reste néanmoins une trésorerie de « libre utilisation » car il vous suffit de déclarer ce à quoi va servir la trésorerie de votre crédit de trésorerie hypothécaire et de fournir un justificatif : des devis de travaux, un bon de commande pour une piscine, pour une véranda, un bon de commande pour un bateau à moteur.
Tout ce qui est licite est finançable, vous pouvez en toute franchise déclarer la véritable raison de votre besoin de trésorerie.
La Banque peut aussi avoir des raisons particulières : par exemple, certaines banques dans leurs statuts n’ont pas le droit de prêter pour des investissements professionnels.
-
Prêt hypothécaire : quel est le coût réel ?
Rassurez-vous, tous les frais liés à l’opération sont ajoutés au montant du crédit et financé par le prêt, l’ensemble de ces frais seront détaillés dans l’offre de prêt que vous recevrez :
— Frais liés à la prise d’hypothèque :
Un crédit de trésorerie hypothécaire ou prêt hypothécaire a des frais différents d’une acquisition immobilière :
- Hors acquisition il ne peut pas être pris de privilège de préteurs de deniers ni de caution, les frais d’hypothèque sont légèrement plus élevés : votre notaire ou le Notaire de la Banque vous fera une simulation. Il y aura toujours intervention d’un notaire français pour régulariser l’hypothèque.
- Cette hypothèque doit être en premier rang, il faudra rembourser le prêt en cours pour obtenir la mainlevée de l’hypothèque avec d’éventuelles pénalités de remboursement anticipé (à voir dans votre contrat de prêt).
Les frais liés à la rédaction de l’acte. Les frais globaux liés à l’hypothèque du crédit hypothécaire sont normalement entre 1 et 2 % du montant de l’hypothèque (plus le montant est élevé moins le pourcentage est élevé : le taux est dégressif selon un barème légal).
— La rémunération du mandataire non exclusif :
Les honoraires sont fixés en fonction de la complexité du dossier et du montant souhaité, ils sont généralement compris entre 1 et 5 % du montant du prêt de trésorerie hypothécaire.
Conformément à la loi ces honoraires seront réglés au jour du décaissement des fonds, ils sont financés par la banque, nous vous rappelons que Conformément à la loi ces honoraires seront réglés au jour du décaissement des fonds, ils sont financés par la banque. Nous vous rappelons que conformément à la loi aucun versement d’honoraire ne sera effectué avant la signature effective du prêt hypothécaire.
— Les frais liés à l’assurance de prêt et à l’assurance incendie :
Il peut y avoir une assurance (souvent assurance décès et incapacité) demandée par la banque en garantie du prêt hypothécaire. Certaines pour faciliter l’obtention du prêt de trésorerie hypothécaire (âge, santé) ne vont pas exiger d’assurance. Si une banque ne demande pas une assurance de prêt, rien ne vous oblige de souscrire une assurance à part qui ne sera pas rattachée au crédit (voyez ce point directement avec votre assureur). Attention l’assurance incendie est obligatoire et elle doit être souscrite pendant toute la durée du crédit.
— Les frais liés à l’expertise du bien donné en garantie hypothécaire :
Normalement la banque a un expert immobilier indépendant avec lequel elle travaille. L’expertise immobilière pourra être faite soit à distance (si la valeur du bien n’est pas un sujet d’inquiétude : très large marge, bien en plein centre-ville) soit le plus souvent avec une visite de l’expert immobilier, quelle que soit la démarche le coût sera à peu près équivalent.
Ces frais d’expertise sont à la charge de l’emprunteur ou de la banque, cela dépend des banques.
— Frais de dossier demandés par la Banque :
De la même façon qu’un crédit immobilier, les Banques facturent des frais liés au travail qu’elles effectuent lors de l’étude et la mise en place du crédit hypothécaire de trésorerie.
Ces frais sont variables en fonction des banques, ils sont souvent compris dans une fourchette de 0,75 à 1 % selon la politique de tarification de la Banque.
Liste des pièces pour un dépôt en banque
Cette liste est donnée à titre indicatif, elle correspond à la constitution classique d’un dossier pour un prêt bancaire pour l’emprunteur et le Co-emprunteur :
- Carte d’identité nationale ou passeport en cours de validité.
- Avis d’imposition sur le revenu année N-1
- Déclaration ISF
- Taxes foncières
- Justificatif de domicile de moins de 3 mois (taxe foncière, quittance de loyer, facture électricité, eau, portable)
- Justificatifs de revenus : 3 derniers bulletins de salaires, 2035, pension, 2044
- Les 3 derniers mois de relevés de compte (papiers ou e-relevés) de tous les comptes bancaires
- Les 2 derniers bilans de l’entreprise ou des entreprises concernées (prêt à chef d’entreprise)
- RIB (relevé d’identité bancaire) ou RIP (relevé d’identité postale)
- Attestation du client sur l’utilisation prévue des fonds
- Etat de valorisation du contrat et relevé de situation annuel (si nantissement)
- Etat hypothécaire
- Expertise du bien donné en garantie
- Attestation récente d’assurance du bien donné en hypothèque
- Attestation des charges du ménage Cas particulier : Si nantissement
- PEA ou compte à terme : copie du contrat (ou attestation), dernière valorisation (original)
- Assurance vie, tontine, contrat de capitalisation : copie du contrat (ou attestation), dernière valorisation, extrait d’acte de naissance du constituant
Dans les 2 cas ci-dessus, attestation du gestionnaire sur l’absence de mesure de saisie ou d’opposition, absence de nantissement, de délégation ou de sûreté
L'assurance de prêt est-t-elle obligatoire pour un prêt de trésorerie hypothécaire ?
L’assurance de prêt si elle est conseillée, n’est cependant pas obligatoire.
Vous pourrez obtenir un prêt de trésorerie hypothécaire si vous êtes âgé ou si vous avez des soucis de santé sans devoir prendre une assurance trop onéreuse, la banque que nous sélectionnerons pour vous pourra vous faire directement une proposition d’assurance ou nous vous proposerons une délégation d’assurance aux meilleures conditions pour votre prêt de trésorerie hypothécaire.
On parle parfois de prêt spécial retraité, le crédit de trésorerie hypothécaire y correspond parfaitement.
Quel est le montant minimum et maximum pour un prêt de trésorerie hypothécaire ?
Le montant minimum est de 50.000 euros, pas de maximum théorique il sera déterminé en fonction de votre besoin, de votre endettement (40 à 45 % maximum), de votre reste à vivre et de la valeur du ou des biens proposés en garantie.
Il pourra être possible d’étudier une capitalisation des intérêts, vous ne payez rien jusqu’à la vente, solution plus coûteuse mais qui peut compenser l’absence momentanée de revenus, les intérêts et le capital seront remboursés en une fois à la vente du bien immobilier.
Un crédit de trésorerie hypothécaire est-il risqué pour l’emprunteur ?
Les Banques de prêt hypothécaire vont étudier votre projet et votre capacité de rembourser sans souci financier ce nouveau crédit.
La Banque n’est pas un agent immobilier, elle ne souhaite pas vendre votre bien immobilier, si vous avez des soucis ponctuels (chômage de votre conjoint, important impayé d’un client…), la banque vous proposera d’aménager le montant de vos remboursements.
Il est essentiel, dès que vous rencontrez une réelle difficulté financière, d'avertir la Banque.
Ne rien faire ce serait prendre le risque d’un contentieux dont la conséquence ultime serait la vente par adjudication du bien immobilier donné en garantie.
Pourquoi doit-on justifier de l’utilisation de la trésorerie alors que l’on parle souvent
de libre utilisation ?
La lutte contre le blanchiment, TRACFIN (Traitement du renseignement et action contre les circuits financiers clandestins) … de nombreuses lois françaises et européennes imposent aux banques de s’assurer de la provenance de l’apport personnel par exemple pour une acquisition à l’étranger ou de l’objet de la trésorerie
Cela reste néanmoins une trésorerie de « libre utilisation » car il vous suffit de déclarer ce à quoi va servir la trésorerie de votre crédit de trésorerie hypothécaire et de fournir un justificatif : des devis de travaux, un bon de commande pour une piscine, pour une véranda, un bon de commande pour un bateau à moteur.
Tout ce qui est licite est finançable, vous pouvez en toute franchise déclarer la véritable raison de votre besoin de trésorerie.
La Banque peut aussi avoir des raisons particulières : par exemple, certaines banques dans leurs statuts n’ont pas le droit de prêter pour des investissements professionnels.
Prêt hypothécaire : quel est le coût réel ?
Rassurez-vous, tous les frais liés à l’opération sont ajoutés au montant du crédit et financé par le prêt, l’ensemble de ces frais seront détaillés dans l’offre de prêt que vous recevrez :
— Frais liés à la prise d’hypothèque :
Un crédit de trésorerie hypothécaire ou prêt hypothécaire a des frais différents d’une acquisition immobilière :
- Hors acquisition il ne peut pas être pris de privilège de préteurs de deniers ni de caution, les frais d’hypothèque sont légèrement plus élevés : votre notaire ou le Notaire de la Banque vous fera une simulation. Il y aura toujours intervention d’un notaire français pour régulariser l’hypothèque.
- Cette hypothèque doit être en premier rang, il faudra rembourser le prêt en cours pour obtenir la mainlevée de l’hypothèque avec d’éventuelles pénalités de remboursement anticipé (à voir dans votre contrat de prêt).
Les frais liés à la rédaction de l’acte. Les frais globaux liés à l’hypothèque du crédit hypothécaire sont normalement entre 1 et 2 % du montant de l’hypothèque (plus le montant est élevé moins le pourcentage est élevé : le taux est dégressif selon un barème légal).
— La rémunération du mandataire non exclusif :
Les honoraires sont fixés en fonction de la complexité du dossier et du montant souhaité, ils sont généralement compris entre 1 et 5 % du montant du prêt de trésorerie hypothécaire.
Conformément à la loi ces honoraires seront réglés au jour du décaissement des fonds, ils sont financés par la banque, nous vous rappelons que Conformément à la loi ces honoraires seront réglés au jour du décaissement des fonds, ils sont financés par la banque. Nous vous rappelons que conformément à la loi aucun versement d’honoraire ne sera effectué avant la signature effective du prêt hypothécaire.
— Les frais liés à l’assurance de prêt et à l’assurance incendie :
Il peut y avoir une assurance (souvent assurance décès et incapacité) demandée par la banque en garantie du prêt hypothécaire. Certaines pour faciliter l’obtention du prêt de trésorerie hypothécaire (âge, santé) ne vont pas exiger d’assurance. Si une banque ne demande pas une assurance de prêt, rien ne vous oblige de souscrire une assurance à part qui ne sera pas rattachée au crédit (voyez ce point directement avec votre assureur). Attention l’assurance incendie est obligatoire et elle doit être souscrite pendant toute la durée du crédit.
— Les frais liés à l’expertise du bien donné en garantie hypothécaire :
Normalement la banque a un expert immobilier indépendant avec lequel elle travaille. L’expertise immobilière pourra être faite soit à distance (si la valeur du bien n’est pas un sujet d’inquiétude : très large marge, bien en plein centre-ville) soit le plus souvent avec une visite de l’expert immobilier, quelle que soit la démarche le coût sera à peu près équivalent.
Ces frais d’expertise sont à la charge de l’emprunteur ou de la banque, cela dépend des banques.
— Frais de dossier demandés par la Banque :
De la même façon qu’un crédit immobilier, les Banques facturent des frais liés au travail qu’elles effectuent lors de l’étude et la mise en place du crédit hypothécaire de trésorerie.
Ces frais sont variables en fonction des banques, ils sont souvent compris dans une fourchette de 0,75 à 1 % selon la politique de tarification de la Banque.
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