Investissement locatif : comment le financer ?

Investir son épargne en vue d’un meilleur rendement, avoir plusieurs biens à léguer à sa famille, assurer un revenu complémentaire à la retraite… les raisons d’investir dans l’immobilier locatif sont nombreuses. Ce placement n’a de cesse de séduire les Français.

Financer cet investissement dans l’immobilier locatif va demander une réflexion stratégique. En effet, en fonction des ressources, du patrimoine, et de l’âge de l’investisseur, les solutions peuvent varier.

D’aucuns peuvent et préfèrent utiliser leur épargne complète en vue d’un achat comptant, d’autres doivent ou préfèrent souscrire un prêt immobilier, quand certains devront passer par des solutions alternatives en raison d’une trésorerie insuffisante ou d’un taux d’endettement actuellement trop élevé.

Les conseillers de Partners Finances, organisme pionnier du rachat de crédits en France et leader du marché, vous donnent ici des pistes de réflexions.

Investir dans l’immobilier locatif : faire un crédit ou utiliser son épargne ?

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier avec un but locatif, il est nécessaire de vous fixer des objectifs en corrélation avec vos projets, mais aussi vos moyens.

En fonction de l’épargne dont vous disposez, il sera pertinent de se demander s’il vaut mieux investir l’entièreté de celle-ci ou contracter un crédit immobilier pour financer tout ou partie du projet.

En effet, d’une part, le recours à l’épargne protège votre taux d’endettement et donc votre capacité d’emprunt en cas de besoin a posteriori. D’autre part, le recours à un crédit immobilier, s’il a un coût (intérêts, assurance, frais…), préserve une épargne de secours et augmente votre pouvoir d’achat immobilier.

Il existe donc des avantages et des risques dans chaque cas. Vous devez bien les considérer et les mesurer, idéalement avec les conseils d’un professionnel.

Si vous ne souhaitez pas supporter le risque d’un crédit immobilier pour un investissement à but locatif, mais que votre épargne ne vous permet pas d’acquérir un bien comptant, une troisième option s’offre à vous : l’acquisition de parts de SCPI, comptant ou à crédit.

Le crédit immobilier : bénéficier d’un effet levier

Dans le cadre d’un investissement locatif, une stratégie de financement consiste à acquérir celui-ci avec un crédit immobilier sans apport ou un crédit à 110 %.

D’une part, vous conservez ainsi votre épargne pour d’autres investissements ou en cas de besoin futur.

D’autre part, le recours au crédit immobilier peut se révéler une stratégie avantageuse sur plusieurs points :

• Les intérêts d’emprunt et assurances emprunteurs peuvent être déductibles des impôts fonciers.
  
  
• Vous placez votre épargne qui rapporte en parallèle de vos revenus fonciers, tout en gardant la possibilité de récupérer la somme en cas de problème ou besoin urgent.
  
  
• Vous saisissez une opportunité de diversifier votre patrimoine (un bien intéressant à un prix attractif, des taux immobiliers bas qui ne le resteront pas…).

Avec un apport personnel, en revanche, les conditions d’octroi que vous pourrez négocier seront plus avantageuses, en particulier en ce qui concerne les garanties et les taux d’intérêts. Il est d’ailleurs habituellement plus facile d’obtenir un crédit immobilier avec un apport, puisque l’organisme de financement prend moins de risque en vous l’octroyant.

Financer l’acquisition d’un bien à mettre en location avec un apport personnel réduit également le montant emprunté et donc vos mensualités de remboursement. Il représente donc un risque bien moindre en cas de défaillance du ou des locataires.

Pouvoir payer comptant une partie du bien augmente d’autant votre budget pour cette acquisition. La valeur du bien étant plus importante, il pourra être légitime de le louer à un prix supérieur.

Le rachat de crédit : baisser son taux d’endettement

Si vous êtes déjà propriétaire, il est probable que vous ayez souscrit un premier prêt immobilier et que celui-ci soit toujours en cours de remboursement. Pour peu que vous ayez dû faire des travaux dans ce logement ou changer de véhicule entre temps, vous cumulez également avec celui-ci un ou plusieurs crédits à la consommation.

Dans ces conditions, il semble peu probable que votre taux d’endettement reste en dessous de la limite des 35 % fixée par les banques sur recommandation du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF).

Pour baisser significativement votre taux d’endettement et augmenter par là même votre capacité d’emprunt, le regroupement de crédits est une solution à prendre en considération.

Comment faire un rachat de crédits en prévision d’un investissement immobilier ?

Si vous avez plus de deux crédits en cours de remboursement, pour un total supérieur à 20 000 €, vous êtes potentiellement éligible au regroupement de crédits.

Cette opération financière consiste à rassembler en un seul prêt de substitution tout ou une partie de vos créances (crédits et dettes). Vos différentes mensualités sont ainsi regroupées en une seule.

En modulant la durée du crédit, vous allez pouvoir baisser jusqu’à -60 %* le montant de votre nouvelle mensualité unique. Avec celle-ci, c’est votre taux d’endettement qui va diminuer.

L’objectif est alors de compresser autant que possible vos remboursements pour redevenir éligible à un nouvel emprunt immobilier.

L’astuce en plus ! Dans le cadre de ce rachat de crédits, il est possible de solliciter une trésorerie complémentaire pour vous constituer un apport personnel. De cette façon, non seulement vous ne mobilisez pas votre épargne que vous pouvez placer par ailleurs – touchant ainsi les intérêts et gardant une sécurité en cas de besoin – mais en outre, avec un apport personnel, il vous sera possible de négocier des offres de prêts immobiliers plus avantageuses.

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Quels sont les avantages du regroupement de crédits dans le cadre d’un investissement immobilier à but locatif ?

• Vous diminuez votre taux d’endettement avant de solliciter un nouveau crédit immobilier – les risques de surendettement sont écartés, vous pouvez passer sous la limite des 35 % de taux d’effort.
  
  
• Vous augmentez l’effet levier – les loyers pourront permettre de rembourser vos premiers crédits rassemblés dans le prêt de substitution par exemple.
  
  
• La trésorerie complémentaire peut servir d’apport pour votre crédit immobilier et son remboursement est inclus dans la mensualité unique.
  
  
• Si 60 % du montant de vos prêts rassemblés correspond à un ou plusieurs prêts immobiliers, vous bénéficiez des taux du rachat de crédits immobilier, généralement plus avantageux que ceux des crédits à la consommation.
  
  
• Vous ne ratez pas l’opportunité ! Les taux immobiliers ayant une tendance à une grande fluctuation, recourir au regroupement de crédits vous permet de ne pas postposer votre projet d’investissement dans l’attente de rassembler l’épargne nécessaire à un achat comptant.

Une alternative : l’acquisition de parts de SCPI

Vous ne disposez pas de la trésorerie nécessaire à l’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété, ou vous n’êtes pas éligible au regroupement de crédits ?

Il existe encore une possibilité d’investissement ayant une bonne rentabilité et un risque relativement faible : l’achat de parts de SCPI.

L’objectif est ici d’investir de façon indirecte dans l’immobilier dès 1 000 € de budget. En sollicitant un crédit, vous pouvez augmenter votre nombre de parts et bénéficier à nouveau d’un effet levier.

En fonction des objectifs (rendement, fiscalité, ou plus-value), des professionnels vous conseillent les placements les mieux adaptés.

Quels sont les avantages de l’acquisition de parts de SCPI à crédit ?

• Un endettement potentiellement moins important.
• L’acquisition d’un portefeuille à un moindre coût.
• La possible diversification des placements: immobilier de logement, d’entreprises, de commerce, établissements médicaux ou scolaires…
• La mutualisation des risques – par exemple en cas d’impayés de loyers.
• La délégation des contraintes liées à la gestion des locataires.
• Une bonne rentabilité: en 2019, les SCPI ont dégagé une performance moyenne de 4,4 %, pour 4,2 % en 2020 malgré la crise sanitaire.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre dossier Combien investir en SCPI ?.