Qu'est-ce que le rachat de crédits immobilier ?
Le rachat de crédits immobilier est une opération permettant de regrouper plusieurs crédits en un seul afin de retrouver une capacité d'épargne, de financer un nouveau projet ou simplement d'améliorer sa gestion financière.
Le rachat de crédits immobilier peut être composé de différentes manières. Tout d'abord, il peut s'agir d'un regroupement de prêts immobiliers uniquement. Dans d'autres cas de figure, le montant total à regrouper contient au moins 60% de crédits immobiliers. Et cela, qu'il y ait un ou plusieurs prêts immobiliers en cours. Les 40% restants (ou moins en fonction de votre situation) sont alors des prêts divers à la consommation.
Il faut savoir que le montant total pris en compte pour le regroupement inclut le capital restant dû, les intérêts, les taxes et autres frais que vous êtes, dans tous les cas, tenu de payer pour le remboursement individuel de chacun de ses crédits.
L'opération de rachat de crédits immobilier est soumise à la législation sur les prêts immobiliers régie par le Code de la consommation.
Pourquoi réaliser un rachat de crédits immobilier ?
Différentes raisons peuvent être évoquées pour faire un rachat de crédits immobilier. Il s'avère même très utile dans certaines situations.
Faire une demande gratuiteOptimisation du budget mensuel
En effet, de nombreux ménages souhaitent procéder à cette opération simplement pour faciliter leur gestion budgétaire. Le fait d'avoir plusieurs mensualités prélevées à des dates différentes, des taux disparates et des échéances éparpillées complexifie la bonne tenue d'un budget. Après validation d'un dossier de regroupement de crédits, les prélèvements sont lissés : un seul taux, une seule échéance et une seule mensualité.
Financement d'un nouveau projet immobilier
Le regroupement de crédits peut également intervenir dans le cadre d'un nouveau projet immobilier à financer. Vous êtes déjà propriétaire de plusieurs logements dont les crédits sont en cours et vous souhaitez investir dans un nouveau bien que ce soit à des fins de location ou d'occupation. L'opération a alors deux objectifs : rééchelonner votre dette et réduire votre taux d'endettement pour permettre un financement serein.
Rachat de parts
En cas de rachat de parts d'un bien en indivision, le regroupement de crédits constitue une réponse aux éventuels soucis de financement. Que ce soit avec sa famille ou pour un rachat de soulte, le fait de procéder au regroupement permet de remettre toutes ses dettes sur une ligne de crédit et de limiter l'impact sur sa capacité d'emprunt.
Anticiper la retraite et la baisse de revenus
En fin de carrière, l'incertitude quant au montant de sa retraite tout comme la certitude de percevoir moins que son précédent salaire peut être une source d'inquiétude. Afin de préparer au mieux ce passage délicat, faire un regroupement de crédits peut s'avèrer utile.
Corriger une situation d'endettement ou de malendettement
Parfois, des situations inconfortables se sont succédées dans votre vie et vous ont conduit à un mauvais endettement. Le rachat de crédits est une occasion pour remettre au clair sa situation financière et ne plus être aux prises avec différents organismes de crédits.
Qui peut bénéficier d'un regroupement de crédits immobilier ?
Par définition, tous les propriétaires peuvent prétendre à un regroupement de crédits immobilier. Sachez toutefois qu'il est également possible de faire la demande pour une personne qui est en accession à la propriété. C'est-à-dire que si le crédit immobilier pour l'acquisition du bien visé dépasse les 60% du montant total (avec les crédits conso existants) à regrouper, alors l'opération est envisageable.
Bien évidemment, le regroupement de crédits reste un crédit. Cela signifie que comme dans toute autre souscription d'un prêt, des sécurités sont nécessaires pour en bénéficier. Les profils éligibles au rachat de crédits immobilier sont généralement :
- Les particuliers en activité
- Les retraités
- Les professionnels
- Les SCI
Pour les situations particulières, l'organisme financier vous demandera certainement la garantie d'un co-emprunteur.
Financer mon projet
Avec quels types de prêts peut-on faire un rachat de crédits ?
La plupart des crédits est éligible au regroupement de prêts. En voici quelques-uns :
- — Création, rachat, reprise d'entreprise/franchise
- — Les prêts immobiliers (qu'ils soient avec ou sans hypothèque, à taux d'intérêt fixe ou variable)
- — Les prêts personnels
- — Les découverts bancaires
- — Les crédits renouvelables
- — Les crédits travaux
- — Les crédits auto
Quelques exclusions à connaître
Les retards de paiement de la TVA et de l'URSSAF comme les dettes professionnelles ne peuvent pas être intégrés dans un rachat de crédits.
Exemple réel d'un rachat de crédits immobilier
Elisa et Kévin sont propriétaires de leur maison et ont deux enfants. Pour pouvoir installer confortablement leur famille dans leur foyer, le couple a souscrit un prêt immobilier. Ils ont également plusieurs prêts à la consommation qui leur ont permis d'aménager et de décorer leur domicile.
En s'adressant à Partners Finances, ils ont plusieurs objectifs :
- réduire leurs mensualités
- simplifier leur comptabilité
- obtenir une trésorerie supplémentaire
Chauffeur routier et employée à mi-temps, le couple rembourse près de 1 500€/mois pour honorer ses mensualités. Leur taux d'endettement s'élève à 45%, ils ont donc décidé de faire un regroupement de prêts.
Partners Finances a étudié leur dossier et a pu présenter une offre reprenant l'ensemble de leurs crédits. Une trésorerie supplémentaire d'un montant de 1 500€ a même été débloquée. Dorénavant, le taux d'endettement du couple représente 33% et leur unique mensualité est de 1 100€/mois (hors assurance).
Existe-t-il un montant, durée et âge maximum pour un rachat de prêt immobilier ?
Selon les projets et les profils, les critères peuvent varier. Généralement, il n'y a pas de limite maximum sur le montant total à regrouper. Cependant, les durées et l'âge de fin de prêt sont soumis à des restrictions logiques. En effet, l'âge maximal de fin de prêt peut être fixé jusqu'à 95 ans. La durée la plus longue pour un rachat de crédits immobilier s'étend tout au plus à 35 années
Quelles sont les démarches à suivre pour faire un rachat de crédits immobilier ?
La première chose à faire est de mettre à plat tous les coûts attenants à vos crédits en cours mais également vos frais de vie courante.
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1
Recueillez tous les éléments pouvant dresser un bilan financier complet :
- Crédits en cours : relevés de comptes, tableaux d'amortissement, assurances emprunteur…
- Factures mensuelles : électricité, gaz, impôts, fournisseur d'accès Internet, téléphone, assurance habitation, assurance auto…
- Dépenses du quotidien : courses alimentaires, carburant….
Mais aussi vos revenus :
- Salaires, revenus fonciers, allocations…
L'important est d'avoir une estimation de votre ratio budgétaire la plus précise possible.
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2
Renseignez le formulaire en ligne pour l'étude de votre regroupement de crédits et assurez-vous de le remplir le plus précisément possible. Sachez que cette démarche est toujours gratuite et sans engagement.
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3
Votre conseiller Partners Finances vous contacte pour vous préciser les documents à fournir afin de monter votre dossier. Il ne reste plus qu'à reprendre la majorité des éléments cités dans l'étape 1. Plus votre demande est détaillée plus la réponse sera rapide et adaptée à votre situation.
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4
Une offre de regroupement de crédits vous est proposée. Si elle vous convient, vous complétez, signez et retournez le dossier complet avec les pièces justificatives complémentaires demandées.
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5
Après l'étude finale de votre dossier, l'organisme financeur confirme ou non l'acceptation de votre dossier de rachat de crédits.
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6
Suite à cela, l'organisme bancaire se charge lui-même de rembourser vos crédits en cours. Vous n'avez aucune autre démarche à effectuer. Le regroupement de vos crédits est désormais effectif, vous ne remboursez alors plus qu'une seule mensualité, à un taux unique et avec une seule date de terme.
Quels sont les frais liés à un regroupement de crédits immobilier ?
Attention aux organismes qui demandent le paiement des frais de dossier sans que le regroupement de crédits ait été accepté. Cette pratique est absolument illégale. De plus, l'étude de dossier par un courtier est entièrement gratuite. Ci-dessous, les principaux frais liés à un regroupement de crédits immobilier :
01
Les indemnités de remboursement anticipé qui sont fixées par l'organisme d'origine auprès duquel les crédits existants ont été souscrits. En général, ils représentent au maximum 3 % du capital restant dû sur un crédit immobilier.
02
L'assurance emprunteur, comme pour n'importe quelle souscription de crédit, une assurance permet de se couvrir soi-même et ses proches en cas d'incapacité à rembourser. Ainsi, l'assureur prend le relai en cas de défaillance de l'emprunteur.
03
Les frais de notaire. Seulement en cas de regroupement de crédits hypothécaire, des frais d'environ 2% seront à acquitter.
04
Les honoraires. Ils regroupent les frais inhérents au montage du dossier et du traitement effectué par votre conseiller.
Quels sont les délais de mise en place d'un rachat de crédits immobilier ?
Il n'y a pas de réponse toute faite à cette question. Le délai dépend aussi bien de soi que de l'organisme en regroupement de crédits. Le temps que vous prendrez à constituer minutieusement votre dossier est déjà une première étape pour bénéficier d'un délai plus rapide. Ensuite, une fois votre dossier complet, le délai de traitement variera selon sa complexité et le volume de document à analyser.
Le délai de mise en place d'un rachat de crédits immobilier est nécessairement plus long car il requiert une garantie hypothécaire. Cet acte est obligatoirement rédigé par un notaire et peut impliquer une estimation de la valeur du bien immobilier, ajoutant donc un temps de traitement supplémentaire. Il faut donc compter un bon mois environ avant de recevoir une offre de prêt finalisée.
À savoir
Délai de réflexion :
À partir de la réception de l'offre, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours pendant lesquels il ne peut ni la signer ni la retourner. C'est une manière de s'assurer que la décision de l'emprunteur est mûrement réfléchie.
Durée de validité :
Dès le 11ème jour, l'emprunteur peut accepter et renvoyer l'offre. Toutefois, selon les modalités du contrat, il dispose d'un à deux mois (selon la durée de validité de l'offre) pour signer et retourner l'offre de regroupement de crédits immobilier.
Rachat de crédits immobilier
Renégociation de crédit immobilier
Le rachat de crédits est une souscription à un nouveau contrat de crédit. Comme son nom l'indique, il comporte nécessairement plusieurs prêts à regrouper et une majorité de crédit immobilier. La renégociation de crédit, quant à elle, est un aménagement du crédit initial. La différence principale tient dans le fait que la renégociation s'agit surtout de revoir le taux d'intérêt auprès de son banquier alors que le rachat de crédits immobilier vise à réaménager une dette globale composée de différents prêts.
Le but premier du rachat de crédits immobilier est d'obtenir une seule mensualité d'un montant inférieur à la situation actuelle. L'ensemble (ou une partie selon son choix) des prêts en cours sont alors restructurés pour ne faire plus qu'un. Pour ce faire, et pour bénéficier des meilleures offres du marché, mieux vaut passer par un courtier en crédits pour consulter un large panel d'organismes bancaires et obtenir l'offre la plus adaptée. Même si le rachat de crédits est opéré par une autre banque, l'emprunteur n'est pas obligé de changer la domiciliation de tous ses comptes dans la nouvelle banque.
La renégociation de crédit immobilier est une modification contractuelle à l'offre de crédit initialement souscrite. C'est donc auprès de la banque avec qui le prêt a été conclu que la négociation se fait. Il s'agit de revoir à la baisse le taux d'intérêt et de baisser le coût global du crédit.
Une assurance emprunteur est-t-elle obligatoire pour un rachat de crédits immobilier ?
L'intérêt de souscrire à une assurance emprunteur est qu'en cas de décès d'un des deux souscripteurs, le conjoint survivant ne se retrouve pas seul à assumer les dettes du foyer. Les mensualités du crédit sont alors intégralement remboursées par l'assurance. D'autres cas de figure seront également pris en charge par l'assurance emprunteur : accidents, handicaps, chômage...
Dans le cas d'une personne ayant souscrit seule à un crédit et avec garantie hypothécaire, alors la situation est différente. En effet, l'emprunteur n'a pas forcément besoin de souscrire à une police d'assurance pour son rachat de prêts immobilier. Puisqu'en cas de décès ou d'accidents de la vie du souscripteur, les mensualités seront soldées par la vente du bien hypothéqué.
Que faire en cas de refus de mon rachat de crédits ?
Si votre demande de regroupement de crédits est refusée, il est parfois bénéfique de patienter entre 4 à 6 mois avant de réitérer sa demande. Votre situation aura certainement évolué (un crédit qui se termine, une augmentation de salaire, des charges en moins...) et ainsi, vous disposerez de meilleures chances pour obtenir votre rachat de crédits.
Afin d'éviter de multiplier les démarches auprès de plusieurs banques, il est plus aisé de faire appel à un intermédiaire en opération de banque (IOB) pour mener à bien la constitution du dossier et pour le présenter à différents partenaires bancaires pour accumuler les chances d'acceptation de l'opération de regroupement de crédits.
Peut-on faire un rachat de crédits quand on est fiché (FICP, FCC, FN) ?
En France, il existe 3 types de fichiers répertoriant les incidents bancaires :
Les personnes inscrites fichées pour des incidents de paiement ne sont pas nécessairement exclues du rachat de crédits. Dans le cadre d'un regroupement de crédits immo, la garantie d'un bien immobilier fait alors office d'hypothèque. Par contre, les personnes en situation de surendettement ne peuvent pas effectuer un rachat de crédits. En effet, une personne surendettée a l'interdiction de signer de nouveaux crédits, peu importe sa nature (immo, conso, rachat...).
