Comment faire un investissement locatif quand on est locataire ?

Les stratégies pour investir dans l’immobilier varient d’une personne à l’autre en fonction de ses moyens et objectifs : acheter ou non sa résidence principale, investir pour augmenter son patrimoine immobilier, pour faire une plus-value à la revente ou dans le but de louer le ou les biens, et en tirer un bénéfice substantiel.

Partners Finances, organisme de courtage expert en regroupement de crédits, vous présente la stratégie consistant à investir dans l’immobilier à but locatif tout en restant soi-même locataire.

Pourquoi ne pas acheter sa résidence principale ?

Si la pierre reste l’un des investissements préférés des Français, il n’est pas toujours facile ni même pertinent d’acquérir sa résidence principale, et d’aucuns ne l’envisagent même pas. Pourquoi ?

• Vous voulez conserver la liberté de bouger. Seul ou en couple, mais sans enfant, vous savez qu’à terme la famille sera vouée à s’agrandir et vous devrez alors déménager. Il semble alors prématuré d’acheter votre résidence principale.
  Il est en effet plus facile de déménager avec un simple préavis qui peut être réduit à un mois en fonction des circonstances (mutation, changement d’emploi…) que de devoir revendre sont bien afin de solder un crédit à long terme avant de pouvoir partir. Cela prend en effet prendre beaucoup plus de temps.
  La stratégie est donc bien différente de l’époque où l’on ne changeait pas régulièrement d’emploi et était destiné à vivre une majeure partie ou toute sa vie au même endroit.

• Dans votre ville le prix au m² pour un achat est colossal et vous n’avez pas les moyens d’acheter la surface que vous pouvez louer.
  En fonction des localités, il est plus intéressant de rester locataire en raison du prix plafonné des loyers par rapport à un prix d’achat très important au m².
  Si votre lieu de résidence se trouve à proximité de votre travail, de l’école des enfants et que votre cadre de vie vous plaît, vous sentez que vous perdrez en confort de vie en déménageant dans une autre localité, hors de la ville, dans une zone moins bien desservie par les transports en commun par exemple.

• Acheter votre résidence principale en contractant un crédit au maximum de vos moyens va vous empêcher d’investir a posteriori (votre taux d’endettement sera alors trop important).
  Dans ce cas-ci, vous envisagez déjà d’investir dans l’immobilier à but locatif. Devenir propriétaire de votre résidence principale pourrait vous en empêcher à moyen terme.

Les inconvénients existent néanmoins. C’est donc une décision à réfléchir mûrement. On citera à titre d’exemples le manque de liberté dans l’appropriation du bien, dépendre d’un propriétaire qui peut tarder à faire des travaux nécessaires, payer un loyer supérieur à une mensualité de crédit immobilier, dépenser son argent durement gagné au bénéfice d’une autre personne. Ce sont là les motivations principales qui poussent certains à devenir propriétaire de leur lieu de résidence.

Se créer un patrimoine immobilier en étant locataire : avantages et risques

Se créer un patrimoine immobilier tout en restant locataire, quelles que soient les raisons de ce choix, revêt de réels avantages.

• On peut observer depuis plusieurs années une envolée des investissements locatifs. En effet, il s’agit objectivement d’un bon placement. Avec un emprunt à 1,17 % en 2021, et un rendement moyen à 4 % pour ce type d’investissement, l’opération est intéressante sur le long terme.
  
• Commencer par acheter pour mettre en location impacte moins votre taux d’endettement vu que les revenus fonciers augmentent vos ressources. Même si ceux-ci ne seront pas pris en compte à 100 % par les banques, cela ne vous empêchera pas de contracter un autre crédit immobilier pour une résidence principale a posteriori.
  
• Il est ainsi possible d’acheter dans une autre localité que celle où l’on habite (par choix ou contrainte professionnelle ou familiale) afin de trouver un meilleur rendement avec un prix du m² à l’achat inférieur à celui de votre secteur.
  Vous conservez l’avantage de vivre à proximité de votre lieu de travail, par exemple, ou dans votre quartier préféré de la ville, tout en investissant en périphérie directe, là où le prix d’achat est moindre, mais le prix de la location quasiment équivalent à celui du centre-ville.
  
• En étant vous-même locataire de votre résidence principale tout en effectuant parallèlement un investissement locatif (même modeste), vous commencez à vous constituer un patrimoine, avec une possible optimisation fiscale, via une réduction d'impôt dans le cadre de la loi Pinel ou Denormandie par exemple.

Les risques à anticiper pour que votre projet soit un succès financier :

• Tout d’abord, il faut vous assurer d’être en mesure d’assumer le paiement de votre loyer, vos charges, ainsi que les mensualités du crédit immobilier, dans les périodes de vacances du bien loué (entre deux locataires).

• Il ne faudra pas oublier non plus de prévoir une épargne de sécurité pour des travaux.

• Sur les loyers perçus, seul 70 % de la somme est pris en compte dans vos revenus par les banques. Il faut donc que le delta entre vos revenus locatifs et vos mensualités de crédit immobilier soient suffisamment important pour ne pas impacter votre taux d’endettement au point de ne pouvoir en contracter un nouveau le jour où vous souhaitez acquérir votre résidence principale.

En ce qui concerne votre stratégie d’investissement, elle dépendra de votre objectif pour ce logement.

• Obtenir une rente intéressante via les loyers.
  Il faut alors investir dans une zone à forte demande locative. Si vous visez des étudiants, choisissez un bien situé à proximité d’un campus.

• En faire à terme votre résidence principale, par exemple une maison au littoral pour la retraite.
  Choisissez donc ce bien comme si vous alliez directement y vivre, tout en pensant au long terme, pour sa qualité et sa situation idéale.

• Faire à terme une plus-value à la revente.
  Il s’agit de dénicher la bonne affaire dans un quartier en cours de revalorisation, ou un bien vendu légèrement sous la valeur du marché (tout ayant bien pris soin de vérifier qu’il n’y avait pas de loup caché dans cette affaire).

Dans tous les cas, c’est l’emplacement qui déterminera principalement la perspective d’une bonne rentabilité du bien. Un quartier agréable, bien desservi par les transports en commun, la présence de commerces, de crèches et d’écoles. La facilité de revente ou de relocation au départ d’un locataire sera plus présente dans une localité dynamique.

Il s’agit de bien évaluer l’offre et la demande pour vous assurer d’être en mesure de trouver des locataires sans de trop longues vacances locatives.

Prenez également garde au montant de la taxe foncière.

Comment calculer la rentabilité locative d’un bien ?

Pour évaluer la rentabilité potentielle de votre investissement, vous allez devoir mener une forme d’étude de marché. Voici les renseignements essentiels à prendre :

• Type de logement,
• Le marché locatif,
• Choix du locataire (sachant que votre seul droit est une vérification de solvabilité, mais que la loi interdit toute forme de discrimination),
• Type de location (meublée ou non-meublée),
• Montant du loyer,
• La fiscalité (ce compris les abattements possibles grâce aux lois Pinel, Duflot ou Denormandie),
• Les taxes (notamment la taxe foncière),
• La gestion locative,
• Le coût de la copropriété (entretient et travaux des communs),
• Le type de financement et son coût global,
• Les aspects juridiques si vous achetez en couple ou en SCI.

En ayant une évaluation claire de ce que vous coûtera mensuellement l’investissement (crédit, charges diverses, fiscalité…), ainsi que des loyers que vous serez réellement en mesure d’obtenir, la différence entre ces deux informations vous donnera la rentabilité locative de votre bien.

Attention. Renseignez-vous également sur votre liberté de fixer le loyer. En effet, celui-ci peut être soumis à un plafond. C’est le cas des communes situées en zone tendue, depuis la loi Elan (par exemple à Paris depuis le 1^er juillet 2019 ou Lille depuis le 1^er mars 2020, mais d’autres communes s’ajoutent ponctuellement). Alors prenez les devant.

Comment financer un investissement à but locatif quand on est locataire ?

Crédit immobilier

Avec un taux d’endettement est inférieur à 33 % (voire 35 % en fonction de vos revenus) et un apport conséquent, vous pouvez prétendre à un crédit immobilier afin de financer votre projet d’investissement locatif.

Les taux sont actuellement particulièrement bas. C’est une opportunité à saisir qui vous permettra de commencer à vous constituer un patrimoine immobilier.

La moyenne des durées des crédits immobiliers se situe autour de 20 ans (montant jusqu’à 27 ans).

Pour ce faire, vous devrez présenter à la banque votre dossier financier sous son meilleur jour. Prévoyez donc d’assainir votre budget avant de vous lancer.

Comme il s’agit d’un engagement à long terme, les banques exigent généralement un contrat professionnel stable avec des revenus fixes dans la durée. Si vous êtes en CDI ou fonctionnaire, ce sera ainsi plus simple. Si vous êtes entrepreneur, vous devrez présenter un business plan solide avec un prévisionnel sur 3 ans qui soit en mesure de rassurer l’organismes prêteur sur votre capacité à vous acquitter de vos mensualités de crédits sans défaillance.

A ce crédit s’ajoutera également l’assurance du prêt, sinon obligatoire, généralement exigée par les banques. Son coût dépendra de votre profil emprunteur (âge, mode de vie…).

Pour obtenir les meilleures conditions de prêts, le recours à un courtier est une bonne solution. Si leurs services ne sont pas gratuits, leur force de négociation est généralement plus importante que celle d’un simple particulier. Ils ont également une capacité de conseil dans la mesure où ils maîtrisent parfaitement ce type de produits.

Le rachat de crédits consommation pour baisser son taux d’endettement

Si vous avez déjà deux crédits à la consommation (ou plus) en cours de remboursement, cela risque de freiner votre projet. Comme expliqué ci-dessus, les recommandations du HCSF empêchent les banques de prêter des sommes provoquant un taux d’endettement supérieur à 33 %, voire 35 %. Les marges de manœuvre accordées à celles-ci concernent les primo-accédants pour leur résidence principale.

Une solution peut consister à opérer un regroupement de crédits à la consommation en amont de la demande de prêt immobilier. En rassemblant en un seul prêt de substitution étendu dans la durée (jusqu’à 10 à 12 ans), vous pouvez ainsi baisser votre nouvelle mensualité unique jusqu’à – 60 %*.

En outre, il est possible de solliciter l’octroi d’une trésorerie complémentaire. Celle-ci pourra servir d’apport ou à financer d’éventuels travaux dans le bien que vous souhaiter acquérir sans avoir lbesoin de souscrire un nouveau crédit à la consommation.

Son montant doit rester raisonnablement proportionnel au montant global des crédits rassemblés. Directement intégrée au rachat de crédits locataire, son remboursement est inclus dans la nouvelle mensualité unique. Elle préserve ainsi mieux votre taux d’endettement.

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