Investir dans l'immobilier locatif quand on est expatrié
Placement préféré des Français de l’étranger, l’investissement immobilier locatif reste très attractif en 2021. La pierre a prouvé sa résilience en temps de crise, et constitue plus que jamais une valeur refuge très rassurante. En tant qu’expatrié, investir dans l’immobilier locatif en France, c’est profiter d’un marché stable, dynamique, avec des taux très avantageux.
Vous souhaitez investir en France depuis l’étranger ? Partners Finances a demandé aux experts de My expat, spécialisés dans l’investissement locatif des expatriés de vous livrer 7 conseils pour réussir votre investissement locatif.
1. Investir dans l'immobilier locatif grâce au crédit bancaire
Afin de profiter de l’effet levier et d’investir sans toucher à son épargne, il est vivement recommandé d’investir dans l’immobilier locatif via un crédit bancaire.
L’effet levier est le fait d’avoir recours à l’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement ainsi que la rentabilité de la transaction. Les revenus locatifs permettent en effet de couvrir les mensualités du prêt bancaire, et, dans le cas d’un investissement très profitable, de dégager des profits.
Par ailleurs, il est tout à fait possible de réaliser une demande de financement en tant qu’expatrié auprès d’une banque française. À noter que certains établissements bancaires sont plus réticents que d’autres à accorder des prêts aux non-résidents. Il faut toutefois savoir que l’apport demandé, ainsi que les taux d’emprunt peuvent être sensiblement plus élevés pour les expatriés.
2. Penser fiscalité : investir en LMNP
Il est également recommandé d’investir en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Ce dispositif fiscal, accessible aux non-résidents, permet de profiter d’avantages très attractifs. Tels qu’une exonération d’impôts sur les revenus fonciers, une déduction des charges et un amortissement du prix d'achat du bien.
Pour rappel, afin d’être éligible au statut LMNP, le bien doit être loué meublé, et les revenus fonciers ne doivent pas excéder les 23 000 € par an, ou doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux du propriétaire bailleur.
3. Bien choisir la localisation du bien pour bien investir dans l'immobilier locatif
L'emplacement du bien est un facteur décisif dans la réussite de l’investissement immobilier. Afin de minimiser le risque de vacance locative, privilégiez les grandes villes dynamiques et analysez attentivement le marché local (évolution des prix des biens, loyers mensuels moyens…).
Les métropoles attractives comme Paris, Bordeaux, Marseille et Lyon représentent par exemple des secteurs géographiques très porteurs. Le marché y est dynamique, et la demande locative très forte, notamment auprès d’étudiants et de jeunes actifs.
Outre le choix de la ville, pensez à investir dans des quartiers centraux. Ceux-ci sont mieux desservis par les transports en commun, et disposent souvent de toutes les commodités nécessaires.
4. Étudier la rentabilité du projet
Après avoir sélectionné quelques offres de biens, prenez le temps de comparer les différentes options qui s’offrent à vous. Il faudra notamment estimer la rentabilité brute du bien, ainsi que le potentiel en matière de plus-value à la revente.
La rentabilité nette vous permettra de comparer plusieurs investissements. Mais si vous voulez comparer plusieurs placements il vous faudra estimer le TRI (taux de rendement interne) qui prend en compte tous les indicateurs du marché et du bien. Le TRI prend en compte tous les cash-flows mais aussi l'appréciation des prix (selon vos estimations).
Par ailleurs, pensez à intégrer, dans le prix d’achat, les frais d’acquisition du bien (frais de notaire, coûts des travaux…).
5. Investir dans une petite surface ou en colocation
Pour maximiser la rentabilité de son investissement immobilier locatif en France, les petites surfaces, studios et T2 sont des choix très stratégiques.
En effet, les petits logements sont moins chers à l’achat et les loyers au mètre carré sont plus élevés. Les rendements sont donc souvent bien meilleurs. De plus, ce type d’actif est celui qui se loue le mieux dans les grandes villes, avec une forte demande de la part d’étudiants et jeunes actifs.
Si toutefois vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif en achetant un logement plus grand, le mieux sera alors d’opter pour la colocation. Ce mode de location permet en effet de percevoir des loyers plus élevés qu’en location classique, et la vacance locative est plus faible.
De manière générale, privilégiez les biens anciens, plus attractifs et moins chers par rapport aux logements neufs.
6. Être réactif
En France, le marché immobilier évolue à toute vitesse. En particulier dans les grandes villes en tension. Ainsi, s’il ne faut pas investir de manière précipitée, il reste impératif de réagir vite pour saisir les meilleures opportunités du marché. Ne manquez pas d'effectuer une veille régulière des offres disponibles, et des taux d'emprunts.
7. Se faire accompagner pour investir dans l'immobilier locatif
Investir dans l’immobilier locatif est un projet qui, mené seul, peut s’avérer très chronophage et fastidieux. C'est encore plus vrai pour les primo-accédants. Cela est d’autant plus vrai en tant qu’expatrié. Entre la distance, le décalage horaire et la méconnaissance du marché local, ce type de projet peut en effet s’avérer complexe.
C’est pourquoi il est primordial de se faire accompagner. Vous pouvez opter pour une personne de confiance, un proche ou un ami qui connaît bien le marché immobilier. Aussi il existe aujourd'hui des professionnels qui pourront analyser le marché, vous accompagner et effectuer les démarches pour vous afin de sécuriser votre investissement immobilier en France depuis l’étranger. La personne ou le professionnel pourra vous représenter sur place notamment dans la partie administrative grâce à la procuration.
