Nos conseils pour savoir si vous pouvez renégocier votre prêt immobilier ?

Si la vague de baisse des taux, entamée au début de l’année 2015 n’a pas cessé d’être favorable aux emprunteurs, est-il toujours intéressant actuellement de renégocier son crédit immobilier ? Si certains affirment qu’un rendez-vous avec la banque peut faire économiser plusieurs milliers d’euros sur un prêt immobilier en cours, encore faut-il que cela soit bien étudié. Pour vérifier la rentabilité d’une telle opération, il faudra bien se renseigner avant de se lancer, c’est pourquoi nous vous proposons de suivre nos quelques conseils.

Conseil n°1 – Les conditions pour que la renégociation soit intéressante

Tout d’abord il est important de savoir que la renégociation d’un crédit immobilier concerne tout propriétaire et qu’il n’y a pas de conditions particulières pour pouvoir tenter sa chance. De l’autre côté, la banque qui a accordé le crédit n’est pas obligée de se rallier à la baisse des taux d’intérêt et peut très bien refuser une demande de renégociation à un client. Cette liberté des deux parties permet à l’emprunteur d’aller frapper à la porte de n’importe quelle autre banque ou organisme de crédit.

Pour déterminer rapidement si l’opération en vaut la chandelle, trois critères de base sont à prendre en compte au départ. Il s’agit de la différence du taux d’intérêt, du capital restant dû et de la durée de remboursement restante. Concernant le taux, en règle générale celui-ci doit être inférieur au moins d’un point pour que le projet soit rentable. Dans certains cas et selon le dossier il arrive que 0,75 point peut suffire. Le capital restant dû doit être relativement élevé, c’est pourquoi il faut se situer dans le premier tiers, voire la première moitié de remboursement du crédit. La raison est que les intérêts sont payés au début de la durée de vie du crédit, plus celui-ci sera donc récent, plus la renégociation sera avantageuse.

Bon à savoir : la simulation de rachat de crédit est gratuite chez les courtiers qui n’ont pas le droit de la facturer. Pour être rapidement fixé il est donc facile et accessible de faire plusieurs simulations simultanées.

Conseil n°2 – Attention au coût de l’opération

Etant donné qu’un ancien contrat de prêt doit être résilié et qu’un nouveau doit être signé, l’opération de renégociation peut avoir un certain coût. Premièrement les frais de dossier, qui sont appliqués à l’ouverture d’un contrat de crédit immobilier qui sont de l’ordre de 1% en moyenne du montant emprunté, ce qui peut représenter plusieurs centaines d’euros. Viennent ensuite les frais de garantie (caution, hypothèque) et enfin, la plus grosse partie, les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Celles-ci sont en règle générale prévues initialement dans le contrat de prêt, qui peut également prévoir une exonération, mais qui ne s'applique généralement qu’en cas de revente de l'appartement ou de la maison.

Si la renégociation a lieu dans le même établissement financier, celui-ci peut toujours faire un geste commercial et ne pas les réclamer. Par contre, si l’opération a lieu dans une autre banque, les IRA seront à payer. Elles sont toutefois limitées à l’équivalent de 3% du capital restant dû, plafonnés à six mois d’intérêt (au taux moyen du prêt). Bien entendu, elles peuvent être comptabilisées dans l’enveloppe du nouveau contrat de crédit. A titre d’exemple, pour un capital restant dû de 100.000 euros, les IRA s’élèveront à 3.000 euros.

L’assurance emprunteur, obligatoire dans le cadre d’un crédit immobilier représente un coût qui peut varier de 0,10 à 0,40%. Il faut toujours veiller à ce qu’elle couvre le maximum de problèmes de santé (mal de dos chronique, accident lié à la pratique d’un sport, etc.) et bien sur les accidents de travail.

Bon à savoir : la loi Hamon permet de changer d’assurance emprunteur tous les ans à la date anniversaire du contrat et sans aucune pénalité.

Les frais de garantie qui vont servir à couvrir le nouveau crédit immobilier souscrit représentent en moyenne 0,5% du montant emprunté. En cas de garantie hypothécaire, les frais sont plus importants et peuvent grimper jusqu’à 2% du capital restant dû. Pour réduire la note, un transfert de garantie hypothécaire peut  se faire d’un établissement financier à un autre. Cela signifie qu’au total, les frais de renégociation vacillent en moyenne entre 3% et 6% de la somme empruntée.

Conseil n°3 – Les gains auxquels l’emprunteur peut s’attendre

La renégociation n’est pas toujours rentable car les taux des emprunts immobiliers sont des taux fixes et amortissables. Cela signifie que l’emprunteur rembourse d’abord les intérêts, puis vient le capital emprunté. L’opération implique donc de revoir la charge d’intérêt qui est remboursée au début de la durée de vie du crédit immobilier. Les spécialistes du secteur s’entendent tous pour dire que le crédit initial doit être d’une période minimum de dix ans, que deuxièmement l’écart du taux d’intérêt soit de 0,75 à 1 point et qu’enfin, le capital restant dû doit être supérieur à 100.000 euros.

Si ces conditions sont respectées, l’emprunteur peut s’attendre à plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d’économie, selon le montant de l’emprunt initial. Une simulation permet de connaitre les gains potentiels. Il faudra comparer l’échéancier en cours avec une nouvelle offre qui va proposer une même durée de remboursement restante. Lorsque les mensualités sont plus basses, le gain d’argent est alors évident. Une chose est sure, plus le taux initial du crédit immobilier est élevé, plus l’emprunteur peut espérer faire des économies. Celles-ci vont se traduire soit par une baisse du montant de la mensualité, soit de la durée de remboursement.

Pour être sûr de gagner un quelconque gain lors de l’opération de renégociation il faut faire un calcul simple : comparer le montant gagné avec le nouveau crédit et les frais engendrés par le rachat. Il n’y a cependant pas de règle précise quant au montant de l’économie réalisée. La situation de l’emprunteur, les frais  et l’ancienneté du crédit vont avoir un impact sur le résultat final.

Conseil n°4 – La meilleure période pour renégocier

Rien n’y a fait, ni les prévisions des spécialistes du secteur, ni les statistiques prévoyant une hausse des taux. Ceux-ci continuent à rester historiquement bas et la remontée prévue il y a quelques mois, ne s’est fait sentir que très légèrement. Le moment est donc toujours idéal pour renégocier son crédit immobilier.

Comme c’est l’été, les banques ayant du personnel en vacances, préfèrent tout de même traiter en priorité les nouveaux dossiers, c'est-à-dire ceux qui découlent d’un achat immobilier. Si les démarches d’une renégociation peuvent être entreprises à n’importe quel moment, avec peut-être une attente plus longue au mois d’août, la rentrée est toujours un moment propice. En effet, les banques doivent alors se pencher sur leurs objectifs commerciaux annuels à atteindre, et lorsqu’ils ne sont pas atteints, c’est une période idéale pour faire une demande de renégociation.

Pour gagner de l’argent dans l’opération, plus tôt le crédit immobilier sera racheté, plus le gain sera important, la grande partie du paiement des intérêts se faisant au début et celui du capital au fil du temps et surtout vers la fin.

Conseil n°5 – Mettre toutes les chances de son côté

Comme nous l’avons déjà indiqué plus haut, changer de banque pour la renégociation de son crédit immobilier peut être une solution optimale. Pour comparer au mieux les offres, un courtier est un intermédiaire idéal entre les différentes banques et l’emprunteur.

Pour constituer un bon dossier de rachat de crédit immobilier, les situations personnelles et financières de l’emprunteur doivent être stables. Un emploi en CDI n’est pas obligatoire mais il faudra justifier de revenus suffisants pour faire face aux mensualités. Le taux d’endettement du foyer doit rester dans les normes raisonnables une fois le nouveau contrat de prêt signé.