Renégociation de crédit immobilier ou regroupement de crédits : Faites le bon choix !
Avec la baisse des taux des crédits immobiliers, on parle beaucoup de l’opportunité de renégocier son crédit immobilier à condition qu’il y ait en général un différentiel de 1 à 2 points selon les cas. On parle moins du regroupement de crédits surtout lorsque que vous avez un autre crédit à côté du crédit immobilier. Sans vouloir opposer ces deux options, voici des pistes pour vous aider à faire le bon choix.
Les taux de crédit étaient compris entre 3,40% et 4,62 % il y a 5 ans. Ils ont fortement diminué de 2011 à novembre 2016 (avec un taux plus bas à 1,40% à 20 ans). Ils ont ensuite remonté jusqu'en juillet 2017 avant d'entamer une légère baisse pour se stabiliser en novembre et décembre 2017 (autour de 1,65 % à 1,80% à 20 ans). Cette baisse continue résulte de la décision de la Banque Centrale Européenne (BCE) d’abaisser fortement le taux Euribor. Ce taux correspond au taux auquel les banques se prêtent de l’argent entre elles à court terme et auquel sont rémunérés les dépôts dans les caisses de la Banque européenne. Une nouvelle baisse des taux n’est pas envisageable en 2018 car les banques sont à la limite de leur seuil de rentabilité. De même, une forte remontée des taux n’est pas non plus envisageable en 2018 car les banques se trouveraient prises en tenaille entre des prêts consentis à des taux bas et un argent acheté bien plus cher. Est-ce pour cela opportun de renégocier aujourd’hui son crédit immobilier ou bien de regrouper ses crédits ?
Les avantages de la renégociation de crédit immobilier
Avec la baisse constante des taux de prêt immobilier, la renégociation du prêt semble être devenue très attractive. C’est l’opportunité d’obtenir un meilleur taux et de réaliser de ce fait des économies substantielles permettant de réduire soit le montant de votre mensualité, soit la durée de votre crédit. Toutefois, cette solution n’est pas toujours avantageuse d’un point de vue financier. En effet, dans le cas d’un prêt classique à taux fixe, chaque échéance comprend une partie du capital souscrit et une part des intérêts, dont la répartition varie au cours du prêt. Au début, les intérêts représentent la plus grosse part, puis au fil du temps, chaque mensualité se compose presque exclusivement du capital. En conséquence, renégocier son crédit immobilier n’est intéressant que lorsque la part des intérêts dans le montant de chaque mensualité est encore élevée, en général durant le premier tiers de la durée de vie du prêt. Se reporter au détail de l’échéancier des remboursements pour connaître la part des intérêts et du capital. Globalement, le différentiel de taux doit être suffisamment important (idéalement, 1 point) pour couvrir les frais liés à l’opération, qui peuvent monter jusqu’à 4,5 % du capital restant dû. Par exemple pour les emprunts récents d’un montant supérieur à 300 000 euros ou souscrits pour plus de 20 ans, un écart de 0,70 point peut faire l’affaire. Des simulations s’imposent en se rapprochant de son organisme de crédit.
Les avantages du regroupement de crédits
La baisse des taux d’intérêt favorise également le regroupement des crédits à condition d’avoir un autre crédit à côté du crédit immobilier. D’une part, la gestion de votre budget est simplifiée car vous disposez d'une seule mensualité, d'un seul taux et d'un seul établissement financier dédié. D’autre part, vous bénéficiez d'un financement adapté, qui vous permet d'ajuster le montant de votre mensualité ou la durée de votre crédit en fonction de votre situation. Mais il engage le plus souvent sur une durée plus longue et occasionne un certain nombre de frais :
- les pénalités de remboursement anticipé, généralement égales à 3% du capital, sans pouvoir dépasser 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé.
- les nouveaux frais de dossiers bancaires
- les frais de garantie bancaire
- les frais d’une assurance décès invalidité permanente et définitive.
D’où l’obligation de mesurer le coût global du regroupement de crédits via des simulations qui vous permettront surtout de regarder les conséquences du regroupement de crédits sur le capital restant dû, sur la mensualité de prêt et sur le coût global du crédit immobilier initial. Il existe un moment à partir duquel, le capital restant dû du nouveau crédit va être inférieur au capital restant dû du crédit immobilier. Ce moment appelé « point de bascule », c’est le temps qu’il faut pour amortir le regroupement de crédits. Avant cette date, vous perdrez de l’argent en vendant votre bien immobilier. Si vous comptez garder votre bien immobilier pendant de nombreuses années, le regroupement ne posera pas de problème. En revanche, si c’est un bien immobilier que vous souhaitez revendre à court ou moyen terme, ou si vous pensez que votre situation familiale ou professionnelle va évoluer à court ou moyen terme, soyez bien vigilant, calculez bien votre point de bascule même si l’écart entre les deux taux d’intérêt, c’est-à-dire entre le taux d’intérêt du crédit initial et le taux d’intérêt qu’on vous propose pour le rachat, est supérieur à 1%.
Les autres avantages du regroupement de crédits
Le regroupement de crédits (crédit immobilier et autre crédit) présente également d’autres avantages, tout en préservant votre budget, par exemple :
1- de pouvoir réaliser d'autres projets notamment immobilier (l’acquisition d’un nouveau bien) en baissant votre taux d'endettement,
2- de pouvoir demander une trésorerie supplémentaire pour réaliser des travaux d'aménagement par exemple,
3- d’avoir une seule mensualité et un seul taux.
En réalisant des simulations, vous pourrez calculer votre marge de manœuvre dégagée pour financer un nouveau projet : le financement des études de vos enfants, la réalisation de travaux, le changement de voiture… L’établissement de crédit doit vous remettre un document d’informations vous permettant de comparer les caractéristiques financières des crédits en cours aux caractéristiques financières du regroupement de crédits.
Le regroupement de crédits est une solution globale qui vous permet de donner vie à de nouveaux projets sans attendre le remboursement complet de vos crédits en cours. C’est un moyen de dynamiser ses finances !
> Consultez notre article sur le délai pour obtenir un rachat de crédits <
L’essentiel à retenir selon Partners Finance :
- La baisse des taux est une opportunité à saisir
- La simulation est nécessaire pour faire le bon choix entre la renégociation d’un crédit immobilier ou le regroupement de crédits
- Ces solutions optimisent votre budget tout en le simplifiant.
