Rachat de crédit immobilier par une autre banque
Si les conditions actuelles se prêtent toujours au rachat de son crédit immobilier, il n’est pas toujours facile de s’y retrouver sur la manière de procéder. La conjoncture du moment (aucune remontée des taux n'est prévue et ceux-ci devraient rester stables dans les prochains mois) ainsi que les taux bas poussent les grands spécialistes de l’immobilier tout comme les établissements prêteurs à encourager les renégociations. Sauf que parfois la banque se montre réticente. Dans ce cas, un changement d’établissement bancaire est possible, il est alors important de connaitre les tenants et les aboutissants d’une telle opération, tout comme les différences entre les modes de financement.
Pourquoi faire un rachat de crédit immobilier ?
Tout d’abord la première question à se poser est le bien fondé de se lancer dans une modification de son contrat de prêt à l’habitat. Pour ne pas se tromper il faudra avant tout bien comprendre la différence entre les différentes opérations qui sont la renégociation, le rachat de crédits et le regroupement de prêts. Car même si au fond, il s’agit d’un procédé identique, il est important de connaître les variations qui existent.
La renégociation d’un crédit immobilier se fait en règle générale avec sa banque, il s’agit simplement de revoir les conditions de remboursement. La durée du crédit en cours, tout comme le taux d’intérêt et les mensualités peuvent être revus à la baisse. La procédure est rapide et simplifiée au niveau administratif puisqu’il s’agit de signer un avenant uniquement. Pour un rachat d’un crédit immobilier, on se tourne vers un autre établissement financier. Cette opération entraine la signature d’un nouveau contrat et le paiement de frais qui sont les indemnités de remboursement anticipé de l’emprunt d’origine (au maximum 3% du montant du crédit), tout comme les frais de dossier et de garantie (mainlevée pour une hypothèque, cautionnement) du nouveau crédit. Enfin, lors d’un regroupement de prêts, plusieurs crédits dont le prêt immobilier sont rachetés par un organisme financier.
Les raisons qui motivent un rachat de crédit immobilier peuvent être variées, la plus évidente étant bien sûr de réduire les mensualités. Réaliser des économies est un autre motif solide qui pousse l’emprunteur vers cette démarche, tout comme la baisse du taux d’intérêt du nouveau crédit. Mais la prudence est de mise car il ne faut pas se focaliser uniquement sur le taux, mais sur le TAEG, qui inclut tous les frais, et donc le coût total du nouveau crédit.
Pourquoi une autre banque ?
Faire une demande de rachat de crédit immobilier auprès de plusieurs établissements financiers permet tout d’abord de comparer toutes les offres. Qu’il s’agisse d’une banque, d’un intermédiaire de banque ou encore d’un organisme de crédit, l’offre de prêt immobilier pourra être mise en concurrence. Il faudra veiller à se baser sur le coût total du crédit proposé, et non pas le taux d’intérêt ce qui induit en erreur sur la rentabilité de l’opération. Attention notamment aux frais de dossier, de mandat, de notaire, etc. qu’il faudra scrupuleusement calculer avant de prendre sa décision. Il est évident qu’une opération de rachat ne commence à être intéressante qu’à partir de quelques milliers d’euros gagnés sur le remboursement total du crédit.
S’adresser à une autre banque permet deux types de rachat de crédit immobilier. Le premier ne vise qu’à racheter un prêt immobilier, en renégociant le taux d’intérêt et des conditions plus intéressantes. Le deuxième consiste à faire un regroupement de prêts, qui comporte alors le crédit immobilier et un ou plusieurs crédits à la consommation. La part de l’encours immobilier doit cependant représenter 60% pour ce type de rachat, qui permet principalement une réduction de la charge mensuelle de remboursement.
Les motivations pour ces deux types d’opération sont certainement le taux, mais aussi la durée et le montant des mensualités qui peuvent tous être réduits à un niveau plus bas. L’emprunteur peut s’adresser à plusieurs types d’établissements, soit une banque, un établissement de crédit, un organisme financier spécialisé, soit encore un intermédiaire bancaire comme un courtier ou un mandataire.
Enfin, s’adresser à un autre établissement que sa banque permet de revoir les conditions de renégociation tout comme les taux d’intérêt, ceux-ci étant rarement similaires d’un organisme à l’autre. Un nouvel établissement pourra faire plus facilement un geste commercial, heureux de gagner un nouveau client, il aura la possibilité par exemple réduire ou même offrir les frais de dossier.
Comment procéder pour faire un rachat immobilier ?
Avant tout il faut noter qu’un rachat de crédit immobilier n’est rentable que si l’économie réalisée est plus importante que les frais engendrés. L’écart de point entre le taux d’intérêt initial et le nouveau doit ensuite être au moins de 1 point. Une autre chose très importante pour la rentabilité du projet de rachat, est qu’il faut se situer dans le premier tiers de la durée de vie du crédit en cours, car la majorité des intérêts est remboursée au début. Le capital restant à rembourser doit être d’au moins 50.000 euros. Enfin, la recherche de l’assurance emprunteur ne doit pas être prise à la légère, car d’importantes économies peuvent être réalisées. Si ces conditions sont réunies, alors l’emprunteur réalisera de vraies économies.
La demande de rachat de crédit immobilier peut se réaliser soit en se rendant directement dans une banque concurrente ou un autre établissement financier, soit en faisant la demande en ligne. Ces deux démarches sont gratuites et sans aucun engagement. Il suffira pour commencer de renseigner toutes les informations relatives à la situation de l'emprunteur, c'est à dire le montant du crédit en cours à racheter, les revenus, la situation familiale et les coordonnées. Après étude du dossier, un conseiller se chargera de vérifier la possibilité de financement et proposera une offre de rachat de crédit immobilier.
La constitution du dossier est une étape importante, il faudra rassembler tous les justificatifs pour les transmettre au service d’analyse pour recevoir un avis définitif et une offre dédiée au projet du rachat immobilier. C’est à ce moment là qu’il faudra être très vigilant sur les conditions proposées et les comparer. La durée, le taux et le coût du financement sont les éléments les plus importants. Dans le cas d’un regroupement de prêts, la réduction du montant de la mensualité entraine un coût total du crédit plus élevé. Après avoir reçu l’accord, les fonds sont débloqués, et le nouveau créancier va pourvoir rembourser l’ancien organisme prêteur. En cas d’une garantie par hypothèque, le passage chez le notaire est obligatoire entre la signature du contrat et le déblocage des fonds.
Quels sont les différents frais engendrés par le rachat de crédit immobilier ?
Les frais attribués au rachat d’un prêt immobilier sont en général :
- Les frais de dossier (redevables à la banque ou à l’intermédiaire qui propose le nouvel emprunt, ils représentent en général 1% du montant emprunté mais sont cependant négociables. Le profil de l’emprunteur et le dossier vont jouer un rôle important dans cette négociation. Domicilier les comptes bancaires dans l’établissement prêteur est un avantage, mais il faudra prévoir la souscription d’une offre comprenant en plus du crédit carnet de chèques, carte bancaire et autorisation de découvert…)
- Les frais de garantie (pour une hypothèque il s’agit des frais de notaire pour la mainlevée, pour une caution par un établissement spécialisé il s’agit du fonds mutuel de garantie)
- Les frais d’assurance emprunteur (à noter que les tarifs des délégations d’assurance sont plus intéressants)
- Les indemnités de remboursement anticipé (elles représentent 6 mois d’intérêts au moment de la demande de rachat, mais ne peuvent excédées 3% du capital restant dû)
