Comment rester locataire et investir dans l’immobilier ?

Investir dans la pierre tout en continuant à louer son logement est une possibilité dont profitent de nombreux locataires. En effet, plutôt que d’opter pour l’acquisition de leur résidence principale, ceux-ci préfèrent investir dans le locatif. Parfois il s’agit d’un choix délibéré, dans d’autres cas les moyens financiers ou le taux d’endettement ne permettent pas de souscrire à un nouveau prêt immobilier. Quoiqu’il en soit, réaliser une telle transaction est un véritable investissement immobilier qui peut se présenter sous diverses formes et être accessible à tous les budgets. Nous allons vous expliquer ici pourquoi il peut être plus avantageux de rester en location tout en investissant dans l’immobilier.

Acheter ou non sa résidence principale ?

Acquérir la résidence où l’on souhaite vivre est un rêve que nourrissent de nombreux Français. Ainsi, un premier achat immobilier permet d’un côté de faire un réel investissement immobilier, de l’autre de ne plus payer de loyer puisque vous vivez désormais dans un logement qui vous appartient. Fini l'argent perdu et non investi qui part tous les mois sur le compte de son propriétaire. Cependant, le prêt immobilier souscrit pour cet achat, peut plomber la capacité de remboursement du foyer et le taux d’endettement peut être à la limite de ce qui est autorisé par les banques et établissements financiers. Le résultat est qu’il sera alors impossible de souscrire à un nouvel emprunt, ce qui est alors le prix à payer pour disposer du gage de sécurité de son logement.

L’achat de sa résidence principale, s’il présente des atouts n’est pas toujours la meilleure solution. Les experts du marché s’accordent sur le fait que pour qu’une acquisition de son logement soit rentable, il faut être en mesure de le garder au moins pour une période de 6 ans. Cette période représente le temps minimal qu’il faut pour compenser les frais d’acquisition qui représentent une somme importante. Dans certains cas, principalement selon la situation géographique du logement, ce laps de temps minimum est encore plus long, principalement lorsque l’écart entre le prix du loyer et celui du bien est trop élevé. Il sera alors nécessaire d’attendre de nombreuses années avant que d’être propriétaire de son bien immobilier soit rentable.

Un autre point important à soulever est qu’acheter sa résidence principale signifie fixer son domicile pour de nombreuses années dans la même ville. Or cette situation peut être handicapant sur le plan professionnel, car se poser géographiquement peut empêcher de saisir des opportunités de travail importantes pour de nombreuses professions. Le contexte économique actuel exige qu’on soit mobile et lorsqu’on est installé pour un minimum de 8 à 10 années, cela réduit son employabilité. Le risque est d’être obligé de payer son crédit immobilier et un autre loyer à côté de son lieu de travail.

Enfin, une autre difficulté que peut rencontrer un propriétaire est que le logement ne corresponde plus à la structure du foyer. En effet, les besoins pour se loger évoluent avec le temps, vivre seul ou en couple, avec ou sans enfant, ne nécessitent pas le même type de logement. Ainsi lorsqu’il a été acheté en étant jeune, il peut être complément inapproprié quelques années plus tard. Pour toutes ces raisons, il peut être bien plus avantageux de continuer à rester locataire et se constituer un patrimoine en parallèle.

Rester locataire et investir dans l’immobilier

Continuer à louer sa résidence principale et acheter un bien immobilier est certainement une bonne manière de faire un investissement locatif. De plus, être locataire signifie qu’il est possible de changer de logement à tout moment et aussi souvent que nécessaire. Il suffit de respecter une période de préavis alors que lorsqu’on est propriétaire, pour pouvoir bouger et changer de ville il faut d’abord vendre son bien immobilier. Cela peut être long et fastidieux et surtout cela demande des démarches administratives importantes avec parfois des conséquences financières désastreuses, comme par exemple la vente à perte.

Lorsque l’on reste locataire, contracter un prêt immobilier peut être plus facile car la capacité d’endettement est souvent plus grande. Cette option est particulièrement intéressante pour les trentenaires, qui auront tout le loisir de se constituer un patrimoine immobilier dans le futur. L’investissement locatif présente de nombreux avantages, notamment au niveau du choix du bien immobilier ciblé. Il s’agit de trouver un logement qui présente des atouts autres que ceux d’avoir toutes les commodités pour y habiter, par exemple avec une bonne rentabilité locative. L’investissement pourra donc se faire sur un emplacement stratégique du logement, sur sa revalorisation, mais aussi sur sa taille, bref il sera possible de rechercher au maximum le plus de profit possible en visant un logement avec un rendement important.

Investir dans le locatif permet d’autre part de bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel par exemple. En plus de ces mesures, des abattements fiscaux peuvent également être obtenus sur les travaux dans un logement destiné à la location. C’est également une bonne manière de réduire son imposition en utilisant les différents leviers comme les dispositifs de défiscalisation ou de déficit foncier. En bref, il s’agit de bénéficier d’une rentabilité améliorée par rapport à une résidence principale.  

Les différentes possibilités d’investissement locatif

Le choix dans l’investissement locatif est large et chacun pourra y trouver son compte, en fonction de son budget, de ses objectifs et de ses envies. Comme placements immobiliers pour mettre une part de votre patrimoine dans la pierre on peut par exemple citer :

• L’immobilier locatif ancien classique qui est l’investissement auquel on pense en premier et qui est d’ailleurs le plus sollicité. Les points importants auxquels il faut veiller avant de faire son choix parmi la multitude d’offres sur le marché sont principalement la rentabilité et la revente. Si des travaux sont à réaliser soit vous êtes bricoleur et dans ce cas vous pourrez donner vous-même de la valeur à la location, soit vous avez la possibilité de faire du déficit foncier pour réduire vos impôts.
• L’achat d’un logement dans le cadre du dispositif de la loi Pinel qui est une défiscalisation immobilière. En contrepartie de certaines conditions quant à la durée d’investissement, les critères sur les loyers, etc. la défiscalisation peut être très importante, à hauteur de 72.000 euros sur 12 ans, ce qui représente 6.000 euros par an. Une solution particulièrement intéressante pour ceux qui payent beaucoup d’impôts.
• L’investissement dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), ce qui permet d’éviter les inconvénients de gestion d’un bien immobilier Cela donne le choix d’investir dans différents secteurs comme l’immobilier d’habitation, les commerces, les locaux professionnels, etc. qui présentent parfois des rendements plus avantageux.
• L’achat de parkings ou de garages qui ne nécessitent que très peu de formalités, tout comme un entretien et une gestion minimale. Particulièrement accessibles aux budgets modestes, il est possible de réaliser un investissement rentable sur un secteur qui est en plein développement.

En résumé on peut dire que l’acquisition de sa résidence principale n’est pas forcément l’investissement premier vers lequel il faut se diriger, surtout lorsque l’on est encore jeune et sans une famille à gérer. Il existe de nombreuses solutions d’investissement locatif peu importe la capacité de chacun. Avant tout il est important de se renseigner sur les différents placements possibles, les gains, mais aussi les risques que comporte une telle démarche.