Comment faire pour obtenir un prêt immobilier avec un taux d’endettement à 40% ?

Afin d’obtenir un prêt immobilier, les banques et les établissements de crédits définissent des conditions avant d’accepter une demande. Si, dans une grande majorité des cas, le taux d’endettement généralement admis est fixé à 33%, il est possible, dans certaines situations de décrocher un prêt immobilier avec un taux à 40%. Vous trouverez dans cet article, nos conseils et nos explications pour qu’un dossier soit accepté plus facilement avec un seuil d’endettement plus élevé.

Qu’est-ce-que le taux d’endettement ?

Lorsqu’un ménage souhaite emprunter de l’argent en vue d’acquérir un bien immobilier il s’adresse en général à une banque ou à un établissement spécialisé dans le crédit. Celui-ci fixe, selon sa politique d’octroi,  des conditions strictes et précises avant d’accepter une demande. L’un des critères essentiel et commun à tous les organismes est le taux d’endettement d’un ménage. Il s’agit d’un ratio qui permet d’évaluer la capacité d’un foyer ou d’une personne à s’endetter en fonction de ses revenus et de ses charges. Autrement dit, il détermine la part qu’un ménage peut dédier au remboursement d’un crédit et le reste à vivre après paiement de celui-ci.

Dans une grande majorité des cas, les organismes qui proposent des offres d’emprunt immobilier, qu’il s’agisse de l’achat d’une résidence principale, d’un investissement locatif ou d’un rachat de crédit immobilier, acceptent un taux d’endettement maximal fixé à 33%. Néanmoins, les établissements de crédit et les banques disposent d’une marge de manœuvre et peuvent faire preuve de plus de souplesse selon le profil de leur client et la solidité du dossier. Autrement dit les personnes ayant des revenus élevés et des charges relativement basses pourront se voir octroyer un crédit immobilier avec un taux d’endettement de 40%.

Comment calculer le taux d’endettement ?

Pour déterminer le taux d’endettement d’un ménage, il faudra prendre en considération les charges suivantes :

• les loyers pour les locataires
• les mensualités à rembourser pour tout autre crédit en cours (prêt perso, auto, etc.)
• les charges liées à l’alimentaire
• le versement de pensions alimentaires
• toutes les dépenses mensuelles du ménage (électricité, eau, téléphonie, etc.)

En ce qui concerne les revenus, sont pris en compte dans le calcul :

• les salaires
• les primes
• les rentes
• les aides perçues

Toutes les informations fournies seront prises en considération sur la période des trois derniers mois précédant la demande de prêt immobilier.  Pour se faire une idée précise, il existe à l’heure actuelle de nombreux sites qui permettent en quelques clics de renseigner les informations ci-dessus et d’obtenir, grâce à une calculette en ligne, son taux d’endettement. Ces simulateurs sont gratuits et très utiles avant de se lancer dans une demande de prêt immobilier.

Améliorer la gestion de ses finances

Afin de sécuriser au maximum un créancier et mettre toutes les chances de son côté, il est vivement conseillé, plusieurs mois avant d’effectuer une demande de prêt immobilier, d’assainir ses finances. Pour cela, le futur emprunteur devra limiter, voir éviter totalement de se trouver en situation de découvert bancaire. Montrer que l’on maîtrise ses dépenses quotidiennes et son budget est un signal très important aux yeux d’un banquier. Pour équilibrer le budget d’un foyer et mettre de l’ordre dans celui-ci en vue d’une demande de prêt immobilier, il peut être avantageux de solder des crédits toujours en cours ou de procéder à un rachat de crédits afin de réduire le nombre de mensualités et donc de charges mensuelles.

Globalement, les organismes de crédit seront particulièrement vigilants à tout ce qui relève de la stabilité financière de l’emprunteur, aussi bien au niveau des revenus que des dépenses. C’est pourquoi, il faudra miser sur l’équilibre budgétaire et mettre tout en œuvre pour démontrer d’une bonne gestion de ses finances. L’objectif est avant tout de rassurer le créancier et de prouver sa solvabilité sur le long terme avec un taux d’endettement à 40%.

Miser sur sa capacité d’épargne sur le long terme

Autre levier essentiel pour obtenir un crédit immobilier avec un taux d’endettement de 40% : l’épargne. Le fait d’avoir réussi à épargner en mettant de l’argent de côté chaque mois sur une période assez longue est un gage de sérieux vis à vis d’un créancier. La trésorerie disponible servira alors à consister un apport qui devra s’élever au minimum à 10% du montant total emprunté et qui permettra de couvrir les frais tels que les frais de dossier ou de notaire. De façon générale on considère que pour se constituer une épargne solide, il est nécessaire de placer 15% de ses revenus fixes chaque mois.

Le choix des produits d’épargne est également important car en fonction de son mode d’épargne et de sa connaissance en matière de gestion, certains produits peuvent présenter des rendements plus ou moins intéressants.

Présenter le dossier le plus solide possible

Après avoir mis à plat ses finances, l’emprunteur devra réunir toutes les pièces justificatives de sa situation personnelle afin de constituer son dossier de demande de crédit immobilier. Plus celui-ci sera envoyé complet, plus les délais de réponse seront rapides, ce qui permet en cas de refus de se tourner vers un autre établissement.

Un dossier de demande de crédit immobilier devra se composer des éléments suivants :

• le compromis de vente du bien que l’on souhaite acquérir
• les deux derniers avis d’imposition
• le contrat de travail de l’emprunteur
• les bulletins de salaire des trois derniers mois précédant la demande
• les relevés bancaires du compte courant des trois derniers mois
• un justificatif de domicile de moins de trois mois
• une copie de la pièce d’identité
• les justificatifs des pensions et/ou rentes perçues
• les relevés des différents produits d’épargne détenus

Avec ces documents, l’établissement prêteur pourra déterminer le taux d’endettement de son client et le montant qu’il pourra obtenir pour son emprunt immobilier. C’est pourquoi, il ne faudra pas hésiter à joindre au dossier tous les documents prouvant la stabilité et la bonne santé financière de l’acheteur.

Se tourner vers un intermédiaire en opérations de banque 

Faire une demande de crédit immobilier avec un taux d’endettement à 40% est une démarche assez complexe et délicate car elle est plus difficile à concrétiser. Pour être accompagné et maximiser les chances d’obtenir une réponse favorable, il peut être judicieux de faire appel à un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP). Qu’il s’agisse d’un courtier ou d’un organisme en ligne comme Partners Finances, ces professionnels disposent d’un vaste réseau de partenaires et savent orienter leur client vers la meilleure offre.

La profession étant strictement réglementé, un client peut en toute confiance confier sa demande à un IOBSP. Celui-ci pourra lui proposer un accompagnement personnalisé tout au long de la construction de son dossier. En effet en tant que professionnel il a une excellente connaissance des politiques d’octroi des acteurs sur le marché du crédit immobilier. Il pourra donc guider et conseiller son client afin qu’il présente son dossier de la façon la plus attractive pour obtenir un crédit immobilier avec un taux d’endettement à 40%. Il sera également à même de négocier en faveur de son client les meilleures conditions d’emprunt et obtenir dans certains cas des taux avantageux. D’autre part, il est important de savoir que les frais de courtage ne seront facturés qu’après validation effective de la demande d’emprunt immobilier.