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Que faut-il savoir sur l’assurance de prêt immobilier  ?

Outre le prix de vente du bien immobilier, l’achat d’un logement implique des coûts supplémentaires importants pour l’acquéreur. Ainsi, il doit notamment s’acquitter :

• des intérêts dans le cadre de son prêt immobilier ;
• des frais de notaire lors de la signature de l’acte authentique ;
• des éventuels travaux de rénovation à réaliser après la remise des clés ;
• des mensualités liées à la souscription d’une assurance emprunteur. 

Mis bout à bout, ces frais jouent un rôle déterminant sur le budget à fixer pour l’achat de votre logement. Il convient donc de savoir les calculer, mais aussi et surtout de savoir comment les réduire. Avant de nous pencher plus en détail sur le rôle de l’assurance de prêt immobilier, prenons donc un moment pour revenir sur quelques points essentiels.

Renégocier son crédit immobilier

Beaucoup de propriétaires l’ignorent, mais il est tout à fait possible de renégocier son crédit immobilier au cours de son remboursement. En effet, vous n’êtes pas sans savoir que le marché immobilier évolue sans cesse. C’est ce qui explique par exemple la variation du prix du m² entre les territoires, ou la fluctuation des taux pratiqués d’une année sur l’autre.

De la même manière, un changement au niveau de vos revenus peut vous donner envie de reconsidérer l’offre de crédit immobilier à laquelle vous avez souscrit. Une augmentation de salaire conséquente peut par exemple justifier une demande de renégociation pour des conditions de remboursement qui vous seraient plus favorables.

Dans le cas où la banque ne consent pas à revoir les conditions du prêt, vous êtes en droit de prospecter auprès d’autres établissements dans la perspective d’un rachat de crédit immobilier. À cet effet, il est recommandé de passer par un courtier spécialisé en immobilier pour vous aider à démarcher un nouvel établissement bancaire.

Taux d’endettement pour un prêt immobilier : comment le calculer ?

Tout d’abord, commençons par définir ce qu’est le taux d’endettement. Il s’agit du rapport entre la charge des mensualités à honorer dans le cadre de votre prêt immobilier et vos revenus. Autrement dit, le taux d’endettement est un indicateur concret qui permet de déterminer si vous êtes en mesure de rembourser votre crédit dans de bonnes conditions.

Pour le calculer, rien de plus simple. Il suffit de diviser vos mensualités par vos revenus mensuels, puis de multiplier le quotient obtenu par 100 pour obtenir un pourcentage.

Pour vous aider à y voir plus clair, on peut s’appuyer sur l’exemple suivant :

Un couple perçoit chaque mois un revenu fixe de 4 500 €. Ils souhaitent rembourser leur futur crédit immobilier à travers des mensualités d’un montant de 1 350 €. On a donc :

(1 350 / 4 500) x 100

= 0,3 x100

= 30

Le taux d’endettement du couple est donc fixé à 30 %. Pour rappel, les banques préconisent généralement un taux d’endettement inférieur à 33 %, mais il est possible de monter jusqu’à 35 % dans certains cas particuliers.

Comment obtenir une simulation de prêt immo ?

Si vous souhaitez obtenir une simulation pour un crédit immobilier, les possibilités sont nombreuses. En premier lieu, vous pouvez passer l’un des nombreux simulateurs disponibles sur internet, à l’image de celui mis à disposition par Empruntis.

Il vous suffit alors de renseigner le montant du prêt ainsi que la durée du crédit souhaité pour obtenir une estimation de vos mensualités. Notez que vous pouvez également calculer votre capacité d’emprunt en renseignant vos revenus nets mensuels.

Pour obtenir une simulation de crédit immobilier plus poussée, vous avez tout intérêt à entrer en contact auprès d’un courtier spécialisé. En lui communiquant des informations supplémentaires comme l’apport dont vous bénéficiez, il sera en mesure de dresser une simulation au plus proche du réel et il pourra ainsi entrer en contact auprès des banques le cas échéant.

Quel est le fonctionnement d’une assurance emprunteur ?

Le but d’une assurance de prêt immobilier est simple : elle vise à vous couvrir tout au long de la période de remboursement du prêt. Autrement dit, si un accident venait à vous arriver, c’est à l’assurance que revient le rôle de prendre le relai dans le paiement des mensualités.

En clair, en souscrivant une assurance emprunteur, vous acceptez de cotiser à travers des mensualités dans le but d’être protégé en cas d’imprévu. Aussi, notez qu’il existe différents niveaux de couverture. Plus vous souhaitez être protégé, plus vos cotisations seront élevées.

Vous l’aurez compris, la souscription d’une assurance emprunteur est vivement recommandée, pour ne pas dire obligatoire dans le cadre d’une transaction immobilière.

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

Dans la théorie, souscrire une assurance pour un crédit immobilier n’est pas obligatoire. Dans les faits, la réalité est toute autre ! En effet, compte tenu des montants très importants relatifs à l’acquisition d’un appartement ou d’une maison, les banques n’ont aucun intérêt à accorder un prêt à un particulier non assuré. C’est se risquer inutilement à des retards de paiement répétés, voire à des impayés si le souscripteur fait face à un accident de la vie.

Ainsi, les banques vous proposent systématiquement la souscription d’un contrat d’assurance en marge du prêt immobilier. Ce contrat groupe n’est toutefois pas obligatoire et vous avez la possibilité d’opter pour une délégation d’assurance.

Quelles sont les garanties en assurance de prêt ?

En matière d’assurance emprunteur, on dénombre plusieurs niveaux de garanties. Si l’on retrouve des garanties obligatoires, d’autres demeurent facultatives. Vous trouverez un récapitulatif dans le tableau ci-contre :

Sans surprise, vos frais d’assurance seront plus élevés en fonction du niveau de couverture souscrit et des conditions négociées. C’est à vous qu’il appartient de définir les garanties que vous jugez les plus adaptées à votre situation et que vous jugez indispensables.

Les exclusions de garantie

Si vous pouvez choisir votre niveau de couverture, sachez également que les assureurs se réservent le droit de définir ce que l’on appelle des exclusions de garantie. En clair, votre contrat stipule distinctement que dans certains cas de figure particuliers, vous n’êtes pas couvert par l’assurance. Généralement on retrouve par exemple les conséquences directes liées :

• aux guerres, émeutes et autres mouvements populaires ;
• à la pratique d’un sport extrême ou jugé dangereux ;
• à des voyages à l’étranger ;
• à des accidents dont vous êtes le responsable direct suite à la consommation d’alcool ou de stupéfiants ;
• etc.

On retrouve également des zones plus floues concernant certains troubles médicaux. Ici, il faut comprendre les maladies non objectivables (MNO). Autrement dit, les troubles étant difficilement diagnostiquables par un médecin, puisque reposant en grande majorité sur les dires et ressentis du patient. Pour être indemnisé le cas échéant, votre contrat doit stipuler une prise en charge de ces MNO. Notez par ailleurs que l’hospitalisation, la réalisation d’un scanner voire d’un acte chirurgical peuvent être des critères obligatoires pour déclencher la prise en charge par l’assureur.

Quel est le coût d’une assurance de prêt immobilier ?

Il est difficile de définir une estimation précise du montant d’une assurance emprunteur. En effet, de nombreux critères entrent en considération au moment d’établir son coût (âge, profession, durée du prêt, etc.).

Pour savoir le coût de votre assurance de prêt immobilier, c’est du côté du TAEA (taux annuel effectif d’assurance) que vous devez jeter un œil. Sa mention sur le contrat souscrit est obligatoire. Il s’agit ni plus ni moins que de la différence entre le TAEG (taux annuel effectif global) avec et sans assurance.

Ainsi, pour calculer le coût total de votre assurance de crédit immobilier, il vous suffit de multiplier le montant emprunté auprès de la banque par le TAEA pratiqué.

À titre d’exemple, si vous empruntez un total de 200 000 € pour un TAEA fixé à 0,35 %, alors vous vous engagez à débourser 700 € par an auprès de votre assureur, soit un peu plus de 58 € par mois.

Quels sont les différents éléments qui vont impacter le tarif d’une assurance de prêt ?

Le TAEA diffère d’un emprunteur à un autre. En effet, il apparaît logique qu’une personne présentant un profil que l’on pourrait qualifier de risqué (profession dangereuse, âge avancé, etc.) soit soumise à des frais plus importants. Ici, retrouvez les critères principaux ayant une conséquence directe sur ces frais.

L’âge

Souscrire un crédit immobilier sur 25 ans lorsque l’on a 30 ans est une chose. Le souscrire lorsque l’on a 55 ans en est une autre ! Pour les assureurs, les risques augmentent drastiquement en accordant un prêt sur un plus ou moins long terme à un senior. En effet, les risques liés à une éventuelle perte d’autonomie ou à un décès sont logiquement plus importants au fur et à mesure que l’on prend de l’âge.

Être fumeur

Les effets néfastes du tabac sur la santé ne sont plus à prouver. En toute logique, être fumeur vous expose donc à des risques importants pouvant avoir une incidence sur votre capacité à honorer le remboursement de votre crédit immobilier. En résultent donc des frais d’assurance plus élevés.

Les risques médicaux

Jusqu’au 1er juin 2022, les questionnaires médicaux étaient encore la norme lorsqu’il était question de souscrire une assurance emprunteur. On y retrouvait notamment des informations relatives à :

• vos antécédents médicaux ;
• vos traitements actuels ;
• votre consommation d’alcool ;
• vos antécédents familiaux ;
• etc.

Pour les assureurs, ces données confidentielles étaient particulièrement précieuses pour évaluer les risques encourus. Néanmoins, des mesures ont été prises en faveur des emprunteurs afin de leur faciliter l’accès à la priorité. Ainsi, il est aujourd’hui possible de passer outre le questionnaire médical si :

• le remboursement intégral du crédit est prévu avant votre soixantième anniversaire ;
• le montant total emprunté est inférieur ou égal à 200 000 € par personne.

Les métiers à risque

Parmi les autres facteurs ayant une influence sur le montant de l’assurance emprunteur, on retrouve les métiers dits à risque. Dans certains cas de figure, ces métiers sont même considérés comme des exclusions de garantie. Il est alors nécessaire de se tourner vers un autre organisme d’assurance ou de négocier un rachat d’exclusion par l’intermédiaire d’une surprime.

Du côté des métiers à risque, on peut mentionner entre autres les professions suivantes :

• policier ;
• pompier ;
• militaire ;
• convoyeur de fonds ;
• agriculteur ;
• etc.

Les risques sportifs

De la même manière que pour les professions à risque, il existe des exclusions pour les pratiques sportives jugées trop dangereuses. Parmi les sports qui figurent le plus souvent dans la liste des assureurs, on trouve :

• les sports de combat ;
• l’alpinisme ;
• l’escalade ;
• les sports aériens ;
• les sports nautiques ;
• etc.

Les quotités

Derrière ce mot spécifique à l’assurance se cache en réalité une notion très simple. Par quotité, il faut simplement comprendre la répartition de la couverture entre les emprunteurs.

Ainsi, dans le cas où vous empruntez seul, votre quotité est forcément égale à 100 %. À l’inverse, vous êtes libre de la répartition si vous empruntez avec quelqu’un.

Si vous optez pour une répartition 50-50 %, cela signifie que chaque emprunteur est couvert à parts égales. Imaginons un emprunt à hauteur de 200 000 €. Avec une quotité 50-50 %, chaque co-emprunteur est assuré à hauteur de 100 000 €. Concrètement, cela signifie qu’en cas de décès d’un des conjoints, l'assureur prend en charge le montant restant dû de la part assurée. Rien ne change du côté du conjoint survivant qui continue à verser les mêmes mensualités.

Pour les couples présentant des différences importantes de salaire ou si l’un des conjoints souffre de problèmes de santé importants, il peut s’avérer intéressant d’opter pour une répartition dite déséquilibrée des quotités. Ainsi, il est parfaitement envisageable d’opter pour une répartition 60-40 % ou 70-30 % à partir du moment où la somme des quotités est égale à 100 %.

Comment choisir une assurance de crédit immobilier ?

Trouver l’assurance emprunteur qui nous correspond nécessite recherche et réflexion. Parvenir à trouver le bon compromis entre niveaux de prise en charge, coût de l’assurance et réactivité en cas de sinistre est donc essentiel.

L’assurance groupe

Lorsque la banque vous propose une offre de crédit immobilier, elle y associe ce que l’on appelle son assurance groupe. Il s’agit d’un contrat générique, aux risques mutualisés. Autrement dit, il n’est pas forcément à votre avantage si vous bénéficiez d’un profil avantageux, à savoir jeune et en bonne santé.

Dans ce cas de figure, il est chaudement recommandé de passer par un comparateur d’assurance de prêt immobilier afin de trouver une offre en adéquation avec votre profil et votre projet.

L’importance de comparer l’assurance de prêt

Si la plupart des contrats d’assurance reposent sur une base commune, force est de constater que des éléments importants diffèrent d’un organisme à un autre. On peut par exemple penser :

• au niveau de couverture ;
• la rigidité au niveau des exclusions de garantie ;
• au prix ;
• à la réputation ;
• à la réactivité du service client ;
• aux délais de prise en charge suite à un sinistre ;
• etc.

Pour être certain de faire le bon choix, vous avez donc tout intérêt à passer par un comparateur d’assurance emprunteur. Il s’agit d’un moyen simple et gratuit de vous assurer de la fiabilité et de la qualité des différents acteurs du marché. Ici, quelques clics suffisent pour procéder à une simulation détaillée des tarifs pratiqués en fonction du niveau de couverture souhaité.

Assurance de prêt immobilier : à quel moment faut-il choisir ?

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, il existe deux moments où vous pouvez choisir votre assurance emprunteur.

À la signature de l’offre de crédit immobilier

Pour rappel, il est impossible d’obtenir un prêt immobilier sans contracter une assurance emprunteur. En toute logique, vous devez donc justifier de votre couverture au moment de vous engager auprès de la banque. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle le coût de l’assurance est mentionné au sein du TAEG associé à l’offre de prêt immobilier.

Si vous ne souhaitez pas souscrire à l’assurance groupe, vous êtes donc dans l’obligation d’opter pour une délégation d’assurance afin de pouvoir signer l’offre de crédit et débloquer les fonds nécessaires à l’acquisition du bien.

Au cours du prêt immobilier

Durant la période de remboursement du crédit immobilier, il arrive que l’assurance emprunteur souscrite ne corresponde plus. Prix trop élevé par rapport à la concurrence, mauvaise expérience avec le service client ou un changement dans votre vie personnelle ou professionnelle sont autant de raisons qui peuvent pousser à vouloir en changer.

Dans ce cas de figure, vous avez l’opportunité de vous tourner vers un autre prestataire grâce à la loi Lemoine.

Est-il possible de changer d’assurance de prêt immobilier ?

Durant de nombreuses années, le cadre gravitant autour de l’assurance emprunteur pouvait être qualifié de strict. Néanmoins, des changements progressifs sont apparus au fil du temps et il est aujourd'hui possible - grâce à la loi Lemoine - de changer d’assurance de prêt immobilier au cours de la période de remboursement.

Que faut-il savoir sur la loi Lemoine ?

Instaurée en 2022, la loi Lemoine a considérablement assoupli les conditions relatives aux assurances de prêt immobilier en faveur des emprunteurs.

La RIA (résiliation infra-annuelle)

Afin de promouvoir la transparence sur le marché de l’assurance, la loi Lemoine a mis en avant par le biais de la RIA la possibilité pour l’assuré de pouvoir - à tout moment et sans frais - résilier son contrat au profit d’un nouvel assureur.

Toutefois, notez bien que le nouveau contrat souscrit doit impérativement afficher un niveau de couverture similaire ou supérieur à celui que vous souhaitez résilier (principe d’équivalence des garanties).

La fin du questionnaire de santé obligatoire

La loi Lemoine a mis un terme partiel à l’obligation pour le souscripteur de répondre à un questionnaire médical, considéré comme discriminant vis-à-vis des particuliers souffrant de pathologies graves.

Ce dernier permettait à l’assureur d’augmenter les tarifs de son offre s’il estimait que votre profil présentait des risques trop importants. Il arrivait également que l’organisme refuse de vous assurer, ce qui mettait un véritable frein à votre projet d’achat immobilier.

Aujourd’hui, ce questionnaire est encore demandé si, et seulement si :

• la période de remboursement du prêt s’étale jusqu’à votre soixantième anniversaire ;
• le montant total du crédit est supérieur à 200 000 € par emprunteur.

Le raccourcissement du délai du droit à l’oubli

Le droit à l’oubli a vu le jour afin d’aider les particuliers souffrant d’une affection grave à accéder à la propriété. Pour faire simple, il autorise les emprunteurs à ne pas mentionner lors de l’étape du questionnaire médical la trace d’une pathologie cancéreuse passée ou d’une hépatite C.

Ainsi, vous étiez autorisé à taire ces pathologies si le protocole thérapeutique associé était achevé depuis au moins dix ans (cinq ans si la maladie avait été déclarée avant vos 21 ans) à date de la demande de prêt immobilier.

Grâce à la loi Lemoine, ce délai de dix ans a été ramené à cinq, indépendamment d’une quelconque condition d’âge. De plus, il est bon de rappeler que le questionnaire médical est désormais facultatif selon les conditions liées à votre projet immobilier.

Le renforcement du droit à l’information

En tant que souscripteur, les conditions associées à un contrat d’assurance peuvent parfois s’avérer floues. Pour pallier ce manque de clarté, la loi Lemoine a instauré une plus grande transparence sur les droits de l’emprunteur. Ainsi, les prestataires sont désormais obligés de mentionner distinctement le coût total de l’assurance sur les huit premières années du crédit immobilier, mais aussi et surtout d’informer chaque année leur clientèle quant à la possibilité de résilier leur contrat à tout moment.

La délégation d’assurance : les informations à savoir

Si vous estimez que le contrat groupe proposé par la banque ne joue pas en votre faveur, vous avez la possibilité d’opter pour une délégation d’assurance. En passant par un prestataire extérieur, vous trouverez généralement des offres plus avantageuses d’un point de vue financier. Pourquoi ? Eh bien tout simplement car les contrats groupe sont basés sur des risques mutualisés. En clair, il s’agit d’offres standardisées visant à convenir au plus grand nombre.

En sollicitant un prestataire extérieur, vous disposez d’une plus grande liberté, mais aussi et surtout d’une large personnalisation de l’offre. Pour vous, il est ainsi plus simple de négocier votre niveau de couverture et de faire jouer la concurrence au sein d’un marché qui se veut de plus en plus transparent.

Quelles sont les économies possibles à faire sur l’assurance emprunteur ?

Vous l’aurez compris, le choix de l’assurance de crédit immobilier a un rôle déterminant sur le coût total de votre projet d’acquisition. Afin de vous aider à visualiser les économies qu’il est possible de réaliser, basons-nous sur un exemple simple à partir du simulateur fourni par Empruntis.

Martin, 32 ans, est cadre dans une entreprise informatique. Il souhaite faire l’acquisition d’une maison dont le montant est fixé à 200 000 €. Pour assurer son projet immobilier, il a besoin d’emprunter 150 000 € à la banque. Celle-ci lui proposer les conditions suivantes :

Peu satisfait du taux d’assurance proposé par le contrat groupe, Martin multiplie les devis auprès des prestataires extérieurs et finit par tomber d’accord avec un assureur proposant un niveau de garantie similaire à celui de la banque, mais à un taux bien plus compétitif.

En décidant de passer par un assureur extérieur, Martin réalise donc une économie non négligeable de 6 000 € sur le coût total de son crédit immobilier.

Comment faire une simulation d’assurance de prêt immobilier ?

La majorité des banques et assureurs proposent des simulateurs en ligne. Une fois sur le simulateur d’assurance emprunteur, il vous suffit de renseigner les informations relatives à votre situation personnelle et à votre crédit immobilier :

• âge ;
• métier exercé ;
• coût et durée du crédit ;
• conditions pouvant amener à des surprimes ou des exclusions de garantie ;
• etc.

 Un taux d’assurance adapté à votre profil vous sera alors proposé. À partir de ce taux, il ne vous reste plus qu’à calculer - si le simulateur ne le propose pas automatiquement - le coût global de l’assurance au sein de votre crédit.

Refus d’assurance emprunteur : que faire ?

Durant vos recherches pour trouver une assurance de prêt immobilier, vous pouvez essuyer des refus pour différentes raisons. Parmi les exclusions les plus courantes, on retrouve l'exercice d’un métier jugé dangereux, la pratique d’un sport considéré à risque ou encore un âge trop avancé.

Si vous y êtes confronté, ne perdez pas espoir. En effet, il existe des assureurs spécialisés qui acceptent de couvrir ces profils particuliers. Néanmoins, vous devez savoir que les tarifs appliqués sont généralement supérieurs aux offres standards que vous pouvez retrouver sur le marché des assurances emprunteur.

La convention AERAS

Dans le cas où votre situation ne vous permet pas de passer outre le questionnaire médical et que votre état de santé - passé ou présent - ne joue pas en votre faveur, il arrive que l’assureur refuse de vous couvrir. Afin de contourner ce problème, des solutions existent. C’est notamment le cas de la convention AERAS (s’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé).

Celle-ci a pour objectif d’accompagner les demandeurs à qui l’on impute un risque aggravé de santé, c’est-à-dire une pathologie impliquant un risque d’invalidité ou de décès supérieur à la moyenne. Afin d’encadrer les décisions rendues par les assureurs, une grille de référence a été élaborée en parallèle du droit à l’oubli.

Ainsi, plutôt qu’un refus, le demandeur peut se voir appliquer une surprime ou des conditions spécifiques de la part des assureurs. Notez que votre demande de couverture peut être amenée à plusieurs analyses et examens complémentaires en cas de refus. Sachez également que vous êtes en droit de saisir la commission de médiation de l’AERAS si vous estimez que le refus essuyé va à l’encontre des règles établies dans ladite convention.

Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier

Pour vous aider à dénicher la couverture la plus adaptée à votre projet, les services d’un courtier en assurance de prêt immobilier s'avèrent généralement une aide précieuse. Parmi les nombreux avantages à le solliciter, on pense notamment :

• à la simplification des démarches administratives (il peut par exemple s’occuper des formalités visant à changer d’assurance emprunteur au cours du prêt) ;
• à la recherche des offres les plus attractives du moment ;
• à la possibilité de faire jouer son réseau ;
• au montage d’un dossier emprunteur solide.

En bref, le rôle d’un courtier en assurance de crédit immobilier et de trouver - en fonction de vos critères et de votre projet - les offres susceptibles de vous intéresser. Un gain de temps et d’énergie bienvenu pour vous soulager de toute la pression que peut représenter le lancement dans un projet immobilier.