SCI et rachat de crédits : la solution pour vos emprunts ?
En bref
Une SCI (société civile immobilière) est souvent privilégiée lors d’un achat immobilier à plusieurs associés. Cette structure juridique permet d’encadrer la gestion du patrimoine immobilier pour définir des règles en matière de droits et d’obligations. Au même titre qu’un particulier, une SCI, si elle détient plusieurs emprunts immobiliers, peut procéder à un rachat de crédits. Cela peut être l’opportunité d’optimiser la trésorerie de la société.
En quelques mots :
- une SCI est une structure juridique qui facilite la gestion d’un bien ;
- elle peut faire l’objet d’un rachat de crédits, opération qui a pour objet de regrouper plusieurs prêts en un seul ;
- l’avantage est que cela peut permettre à la SCI de réduire ses mensualités ou de se dégager de la trésorerie pour investir dans de nouveaux projets ;
- l’étude du dossier s’effectue sur la base des revenus et de la situation professionnelle et personnelle de chaque co-emprunteur.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI (société civile immobilière) est une structure juridique qui permet à plusieurs associés d’acquérir et de gérer ensemble de manière encadrée un patrimoine immobilier. La SCI facilite l’acquisition et la gestion de biens immobiliers, mais aussi leur transmission. Elle répartit les droits et les obligations entre membres, sans but commercial.
En tant que société, une SCI doit être créée par deux personnes (physique ou morale) au minimum et nécessite l’établissement de statuts précisant :
- les apports de chaque associé ;
- le nom de la SCI ;
- son siège social ;
- son capital (pas de minimum) ;
- sa durée de vie (99 ans au maximum) ;
- ses modalités de fonctionnement.
Une SCI ne peut avoir d’activité commerciale et ne doit pas être confondue avec l’activité de marchand de bien. Ainsi, cette société ne peut avoir pour but d’acquérir un bien immobilier pour le revendre avec une plus-value, ni d’acheter un terrain pour faire construire un immeuble et le revendre.
Les associés reçoivent des dividendes sur les bénéfices de la société, calculés sur base de leurs parts sociales (qui dépendent de leur apport). En échange, ils participent aux assemblées générales, ainsi qu’aux frais et investissements.
Une SCI peut avoir un ou plusieurs gérants, désignés par les associés, qui s’occupent de la gestion courante de la SCI.
Pourquoi acheter un bien immobilier en SCI ?
- Pour, dans certains cas, une transmission exonérée d’impôts.
- Pour de l’immobilier d’entreprise (le chef d’entreprise acquiert le bien en SCI et le loue ensuite à sa société commerciale).
- Pour ses avantages fiscaux. Votre SCI est imposable à l’impôt sur le revenu. Elle évite l’impôt des sociétés. Les recettes de la SCI peuvent donc être déclarées dans les déclarations d’impôts sur le revenu de chaque associé, en tant que revenus fonciers.
Peut-on faire de la location meublée, ou Airbnb, en SCI ?
Une SCI n’est pas supposée avoir une activité commerciale, en tout cas, pas si elle souhaite conserver sa transparence fiscale. Toutefois, dans les faits, à l’heure où nous rédigeons cet article, la location meublée est possible, mais en respectant certaines limites.
La location meublée de courte durée est une activité commerciale, définie comme telle par la loi (article L 110-1 du Code de commerce). Cette activité n’est toutefois pas interdite, simplement votre SCI deviendra redevable de l’impôt sur les sociétés sur l’ensemble de ses bénéfices.
Vous risquez donc de perdre l’avantage fiscal de la SCI.
Pour éviter l’IS, il faut alors :
- ne pas renouveler la location meublée de courte durée sur plusieurs années (donc l’activité ne doit pas être habituelle) ;
- les recettes correspondant à ces revenus locatifs ne peuvent excéder 10 % du montant total H.T. des recettes de la SCI.
Vous voulez faire de la location meublée de courte durée en SCI sans perdre vos avantages fiscaux ? Alors, faites-le ponctuellement en veillant bien à respecter ce plafond de 10 % des recettes.
Qu’est-ce qu’un rachat de crédits ?
Un rachat ou regroupement de crédits consiste en un prêt rassemblant les différentes créances d’un particulier, comme d’une SCI. Il est ainsi possible de regrouper des crédits immobiliers et/ou à la consommation.
Une SCI peut recourir à un rachat de crédits pour réduire le poids de ses mensualités. Cela peut être aussi pour rééquilibrer sa trésorerie ou encore financer de nouveaux projets comme des travaux. En regroupant ses emprunts, un particulier peut optimiser sa gestion financière mensuelle. En revanche, l’allongement de la durée de remboursement implique l’augmentation du coût total de l’opération.
Si 60 % ou plus du montant total des créances rassemblées est composé de crédit immobilier, c’est alors le taux de référence de cette catégorie de crédits qui s’applique à l’ensemble. En effet, un rachat de crédits bénéficie d’un taux unique et fixe pour tous les emprunts qu’il rassemble.
Un regroupement de prêts peut alors permettre de réorganiser ses charges, mais aussi de préparer un nouveau projet à travers :
- la baisse du taux d’endettement ;
- une trésorerie complémentaire, dont le remboursement sera inclus dans la nouvelle mensualité unique.
Pourquoi faire un rachat de crédits en SCI ?
Plusieurs raisons peuvent amener à réaliser un rachat de crédits :
- réorganiser son budget : si les crédits s’accumulent, en particulier pour une SCI qui aurait souscrit deux ou trois crédits immobiliers, avec ou sans crédit travaux ;
- racheter un compte courant d’associé ou ses parts sociales ;
- financer des travaux pour le bien immobilier concerné, soit en baissant le taux d’endettement de la SCI et en sollicitant un nouveau crédit a posteriori, soit en intégrant une trésorerie complémentaire dans le prêt de substitution ;
- préparer un nouveau projet immobilier ;
- bénéficier d’un taux d’intérêt unique.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’un rachat de crédits en SCI ?
Un rachat de crédits permet à une SCI de regrouper ses emprunts pour bénéficier d’une mensualité unique. Cela facilite la gestion financière en réorganisant le budget mensuel. Ce mécanisme peut aussi offrir une meilleure visibilité sur les dettes et réduire le risque de défaut de paiement.
Cependant, ce procédé a ses limites. Les frais de dossier, les pénalités de remboursement anticipé et l’allongement de la durée de remboursement alourdissent le coût total de l’opération. De plus, la SCI doit démontrer sa solvabilité, ce qui peut compliquer l’accès au rachat si elle est déjà en difficulté financière.
- Réduction des mensualités.
- Amélioration de la trésorerie.
- Simplification de la gestion des emprunts.
- Frais supplémentaires (dossier, pénalités).
- Augmentation du coût total du crédit.
- Conditions d’accès parfois strictes.
Comment faire un rachat de crédits en SCI ?
Comme pour un particulier seul ou avec un co-emprunteur, l’établissement prêteur va procéder à une étude de solvabilité afin de limiter les risques de surendettement (pour les emprunteurs) et de défaillance de ceux-ci.
L’octroi d’un regroupement de crédits à une SCI dépend donc de certaines données.
- Le type et le montant du rachat de crédits sollicité (immobilier ou consommation).
- Le type de SCI qui emprunte (familiale ou professionnelle).
- Les garanties apportées (hypothèque, caution, nantissement…).
- La situation financière de la SCI et donc des associés qui la composent (types et montant des revenus ainsi que des dettes).
Comment est calculé le taux d’endettement d’une SCI ?
Face à un organisme prêteur, une SCI correspond à un groupe de co-emprunteurs. Il n’y a pas de produit bancaire de règle ou de méthode d’octroi de crédit qui leur soient spécifiquement dédiés.
Le profil de chaque associé sera étudié minutieusement (situation professionnelle, revenus, patrimoine et créances).
Par conséquent, le taux d’endettement d’une SCI correspond à la part des revenus cumulés des co-emprunteurs pré-engagée dans leurs charges fixes. Néanmoins, dans ce calcul, un pourcentage des revenus fonciers de la SCI (70 % des loyers) viendra généralement s’ajouter aux revenus.
Comment demander un regroupement de crédits en SCI ?
La première chose à faire est la simulation en ligne. Elle est gratuite et sans engagement. Un expert étudie la faisabilité de votre projet et vous recontacte. Vous bénéficiez ensuite de l’accompagnement d’un conseiller Partners Finances, afin d’optimiser au mieux l’opération de rachat de crédits pour votre SCI.
