Une SCI peut-elle faire un rachat de crédits ?
Oui, les détenteurs d’une Société Civile Immobilière (SCI) peuvent obtenir un rachat de crédits.
Pour sortir d’une difficulté financière ou comme outil de gestion de patrimoine, le regroupement de crédits est une solution flexible offrant des avantages également aux SCI.
Les conseillers de Partners Finances font le point sur le regroupement de crédits en SCI.
Pour obtenir une réponse de principe en 24h**, faites la simulation en ligne. Elle est gratuite et sans engagement.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI (Société Civile Immobilière) est un groupe de personnes créé en vue d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers.
En tant que société, une SCI doit être créée par 2 personnes (physique ou morale) au minimum et nécessite l’établissement de statuts précisant
- les apports de chaque associé,
- le nom de la SCI,
- son siège social,
- son capital (pas de minimum),
- sa durée de vie (99 ans au maximum),
- ses modalités de fonctionnement.
Une SCI ne peut avoir d’activité commerciale et ne doit pas être confondue avec l’activité de marchand de bien. Ainsi, cette société ne peut acquérir un bien immobilier pour le revendre avec une plus-value, ni acheter un terrain pour faire construire un immeuble et le revendre.
Les associés reçoivent des dividendes sur les bénéfices de la société, calculés sur base de leurs parts sociales (qui dépendent de leur apport). En échange, ils participent aux assemblées générales, ainsi qu’aux frais et investissements.
Une SCI peut avoir un, ou plusieurs, gérant(s), désigné(s) par les associés, qui s’occupe(nt) de la gestion courante de la SCI.
Pourquoi acheter un bien immobilier en SCI ?
- Pour une transmission exonérée d’impôts (jusqu’à 156 974 € tous les 6 ans).
- Pour de l’immobilier d’entreprise (le chef d’entreprise acquiert le bien en SCI et le loue ensuite à sa société commerciale) à l’abri de toute liquidation judiciaire.
- Pour ses avantages fiscaux. Votre SCI est imposable à l’impôt sur le revenu, peut bénéficier jusqu’à 37 % de réduction d’impôts sur 9 ans en cas d’investissement dans le neuf (Loi Scellier). Elle évite l’impôt des sociétés. Les recettes de la SCI sont donc déclarées dans les déclarations d’impôts sur le revenu de chaque associé, en tant que revenus fonciers.
Peut-on faire de la location meublée, ou Airbnb, en SCI ?
Cette question divise.
En effet, une SCI n’est pas supposée avoir une activité commerciale, en tous cas, pas si elle souhaite conserver sa transparence fiscale. Toutefois, dans les faits à l’heure où nous rédigeons cet article, la location meublée (sur Airbnb ou non) est possible, mais en respectant certaines limites.
La location meublée de courte durée est une activité commerciale, définie comme telle par la loi (article L 110-1 du Code de commerce). Cette activité n’est toutefois pas interdite, simplement votre SCI deviendra redevable de l’impôt sur les sociétés sur l’ensemble de ses bénéfices.
Vous risquez donc de perdre l’avantage fiscal de la SCI.
Pour éviter l’IS, il faut alors
- ne pas renouveler la location meublée de courte durée sur plusieurs année (donc l’activité ne doit pas être habituelle),
- les recettes correspondant à ces revenus locatifs ne peuvent excéder 10 % du montant total H.T. des recettes de la SCI.
Vous voulez faire de la location meublée de courte durée (type Airbnb) en SCI sans perdre vos avantages fiscaux ? Alors faites-le ponctuellement en veillant bien à respecter ce plafond de 10 % des recettes.
Qu’est-ce qu’un rachat de crédits ?
Pour rappel, un rachat ou regroupement de crédits consiste en un prêt de substitution rassemblant les différentes créances d’un particulier, comme d’une SCI. Il est ainsi possible de regrouper des crédits immobiliers et/ou à la consommation.
Si 60 % ou plus du montant total des créances rassemblées est composé de crédit(s) immobilier(s), c’est alors le taux de référence de cette catégorie de crédits qui s’applique à l’ensemble.
En effet, un rachat de crédits bénéficie d’un taux unique et fixe pour tous les emprunts qu’il rassemble.
En modulant la durée de cet emprunt, la nouvelle mensualité unique peut être baissée jusqu’à -60 %*.
Pour financer un nouveau projet, il est alors possible
- soit de baisser le taux d’endettement (avec la mensualité) autant que pertinent afin d’être de nouveau éligible à un crédit (immobilier par exemple),
- soit de solliciter une trésorerie complémentaire, dont le remboursement sera inclus dans la nouvelle mensualité unique.
Pourquoi faire un rachat de crédits en SCI ?
- Eviter des difficultés financières si les crédits s’accumulent, en particulier pour une SCI qui aurait souscrit deux ou trois crédits immobiliers, avec ou sans crédit travaux.
- Racheter un compte courant d’associé ou ses parts sociales.
- Financer des travaux pour le bien immobilier concerné, soit en baissant le taux d’endettement de la SCI et en sollicitant un nouveau crédit a posteriori, soit en intégrant une trésorerie complémentaire dans le prêt de substitution.
- Financer un nouveau projet immobilier grâce à la baisse du taux d’endettement et la trésorerie complémentaire.
- Bénéficier d’un taux d’intérêt unique, fixe, et potentiellement plus avantageux (baisse des taux immobiliers, application d’un taux immo à un prêt travaux…).
- Bénéficier d’une fiscalité avantageuse puisque les intérêts d’emprunt son déductibles des revenus de la SCI.
Comment faire un rachat de crédits en SCI ?
Comme pour un particulier seul ou avec un co-emprunteur, l’établissement prêteur va procéder à une étude de solvabilité, afin de limiter les risques de surendettement (pour les emprunteurs) et de défaillance de ceux-ci.
L’octroi d’un regroupement de crédits à une SCI dépend donc de certaines données.
- Le type et le montant du rachat de crédits sollicité (immobilier ou consommation).
- Le type de SCI qui emprunte (familiale ou professionnelle).
- Les garanties apportées (hypothèque, caution, nantissement…).
- La situation financière de la SCI et donc des associés qui la composent (types et montant des revenus ainsi que des dettes).
Comment est calculé le taux d’endettement d’une SCI ?
Pour mieux comprendre, on pourrait dire qu’une SCI, face à un organisme prêteur, correspond à un groupe de co-emprunteurs. Il n’y a pas de produit bancaire, de règle ou de méthode d’octroi de crédit, qui leur soient spécifiquement dédiés.
Le profil de chaque associé sera étudié minutieusement (situation professionnelle, revenus, patrimoine, et créances).
Par conséquent, le taux d’endettement d’une SCI correspond à la part des revenus cumulés des co-emprunteurs pré-engagée dans leurs charges fixes. Néanmoins, dans ce calcul, un pourcentage des revenus fonciers de la SCI (70 % des loyers) viendra s’ajouter aux revenus.
Comment demander un regroupement de crédits en SCI ?
SCI (ou pas) la première chose à faire est la simulation en ligne. Elle est gratuite et sans engagement.
Un expert étudie la faisabilité de votre projet et vous recontacte sous 24h** avec une réponse de principe.
Si celle-ci est positive, vous bénéficiez de l’accompagnement d’un conseiller Partners Finances, afin d’optimiser au mieux l’opération de rachat de crédits pour votre SCI.
