Agence immobilière : l'estimation pour vendre est-elle satisfaisante ?

Lorsque vous souhaitez entamer un projet immobilier, il est nécessaire de réaliser une estimation immobilière si vous êtes déjà propriétaire. En effet, votre capacité financière sera susceptible de varier grandement en fonction de la valeur de revente du bien immobilier dont vous êtes le propriétaire. Si vous êtes primo-accédant vous pouvez directement passer à l’étape suivante : l’étude de votre taux d’endettement. Cela vous permettra de déterminer votre budget global.

Cependant comment savoir si l’estimation du bien immobilier est cohérente ? Sur quels critères doit s’appuyer une estimation immobilière pour être fiable ? Comment limiter les risques d’une estimation immobilière faussée ?

L’estimation immobilière par biens immobiliers comparable

L’estimation immobilière doit pour se révéler fiable comporter une analyse des appartements ou maison en vente sur le secteur. Il faut donc répertorier les différentes annonces immobilières de biens à vendre. Toutes les annonces immobilières du secteur ne doivent pas être mentionnées dans le rapport d’avis de valeur de votre bien mais seulement les plus cohérentes.

L’importance de la sectorisation pour l’estimation immobilière des prix au m²

Ainsi pour un appartement situé à Paris 18ème à la limite avec le 19ème arrondissement de Paris, il sera judicieux de comparer avec les appartements dans le secteur et donc également à Paris 19ème. En revanche, les prix au mètre carré des appartements à Paris 18ème du côté du quartier de lamarck caulaincourt n’auront pas d’intérêt à être étudié. Il faut donc prendre en compte le secteur plus que le seul arrondissement. Il en est de même pour la banlieue parisienne ou lyonnaise. Ainsi, pour estimer un appartement à Bécon les Bruyères, le même problème sera posé. La station de Bécon-les-Bruyères est en effet à cheval sur 3 communes : Courbevoie, Colombes et Asnières-sur-Seine ! Il sera donc pertinent d’étudier les prix du secteur de ces 3 communes du 92.

De même, comme le précise l’agence immobilière PropriLib, pour un appartement à estimer à Paris 20ème, il ne sera pas pertinent d’insérer dans le rapport d’estimation immobilière l’ensemble des appartements similaires situés dans le 20ème arrondissement de Paris. En effet, il ne ferait absolument pas sens de comparer le prix au m2 d’un appartement situé à Charonne ou Saint-Blaise aux environs de la rue de Bagnolet et de la rue d’Avron avec un appartement situé à Ménilmontant ou à Saint-Fargeau. En revanche le quartier de Charonne serait à comparer avec le prix au m2 du quartier de Bel-Air dans le 12ème arrondissement de Paris.

 
Comparer des biens similaires pour évaluer le prix au mètre carré

Ensuite, vous devrez vous assurer que les biens sélectionnés pour estimer votre appartement parisien soient bien similaires en termes de surface. Pour cela il est important de se fonder sur la surface au sens loi carrez. C’est la seule surface retenue au sens de la loi Hoguet, lorsque le bien immobilier est en copropriété. Ainsi, un appartement qui disposerait d’une hauteur sous plafond inférieure à 1m80 dans certaines pièces, ne verrait pas la surface de cette pièce comptabilisée au sens de la loi carrez. Il faudra donc distinguer la surface hors loi carrez de la surface loi carrez.

Si l’appartement comporte un balcon ou une terrasse, il faudra pondérer la surface d’un tiers et appliquer le prix au m² retenu. Ainsi pour une terrasse de 15m², nous retiendrons 5m² pour estimer le prix de l’appartement à Paris. A Lyon ou Villeurbanne, nous serons susceptibles de prendre 25% de la surface pour pondérer.

 
Analyse des biens similaires vendu pour évaluer le prix au mètre carré

S’il est indispensable de comparer les biens similaires en vente pour connaître l’état du marché à l’instant T, cette analyse demeure incomplète. En effet, un autre critère entre en jeu dans la vente d’un bien immobilier : la négociation du prix de vente. Vendeur et acquéreur d’un bien immobilier doivent se mettre d’accord sur le prix de vente final. Or l’affichage d’une annonce immobilière à un prix de vente désiré par le vendeur ne signifie pas que le bien se vend effectivement à ce prix. L’analyse serait donc totalement faussée si on se contentait de fixer le prix de vente par rapport aux autres biens en vente. Il est également important de prendre en compte la commission d’agence immobilière dans le prix d’affichage du bien. Ainsi vous remarquerez que toutes les annonces de ventes immobilières sur SeLoger ou Bien’Ici présentent des frais d’agences immobilières.

Pour contraster avec les prix de vente affichés sur les annonces immobilières, l’agence immobilière PropriLib veille à systématiquement insérer les prix de ventes récents dans le secteur de l’appartement ou de la maison à estimer. Ainsi, le décalage entre le prix d’affichage et le prix de vente réel est connu par le vendeur avant même de mettre en vente son bien sur le marché. Beaucoup de vendeur n’ont absolument pas conscience de ce décalage entre prix d’affichage et prix de vente réel.

 L’évaluation immobilière par analyse de la rentabilité

Une autre méthode pour estimer un bien immobilier est de regarder le prix de la location du bien. Ainsi, il sera possible de déterminer la rentabilité de l’appartement. Cette rentabilité doit prendre en compte les charges de copropriété, la taxe foncière et les travaux éventuels à prévoir dans la copropriété. En effet, ces derniers points sont susceptibles d’atteindre la rentabilité du bien immobilier. Il est donc obligatoire de les surveiller.

Il est possible d’améliorer le rendement d’un bien immobilier en réalisant des travaux. Par exemple, l’ajout d’une chambre supplémentaire peut permettre de réaliser une collocation et donc de louer plus cher pour l’ajout d’une simple cloison.

Cette analyse est indispensable si le motif de votre achat immobilier est l’investissement. A l’inverse, s’il s’agit d’un achat à titre de résidence principale, la rentabilité sera moins un critère important. Vous regarderez plus la localisation et les infrastructures futures comme les nouveaux métros ou les RER. Le Grand Paris est clairement à prendre en compte dans tout achat immobilier en Ile-de-France.

Frais d’agences : le prix net vendeur à distinguer du prix FAI/HAI

Lorsqu'une agence immobilière fait une estimation, vous devez avoir en tête deux prix en plus du prix au m². Le premier prix et le prix net vendeur. Il s’agit du montant qui vous reviendra en cas de vente. Mais le prix FAI ou prix frais d’agence inclus sera le prix d’affichage sur l’annonce immobilière comme sur SeLoger par exemple. Le prix FAI est aussi appelé prix HAI pour prix Honoraires d’Agences Inclus. Plus les frais d’agences immobilières seront élevés, plus la différence entre le prix net vendeur et le prix FAI sera élevé. Votre intérêt est évident : limiter les frais d’agences immobilières tout en disposant du meilleur service de vente immobilière possible. Pour cela, PropriLib, l’agence immobilière en ligne a développé des forfaits à prix fixe. Ainsi, au lieu de payer une commission au pourcentage, vous payerez un forfait d’agence fixe qui dépendra du type de service choisi et non du simple montant de votre vente.

Par exemple, pour la vente d’un appartement à Paris à 500 000€, la commission d’une agence immobilière traditionnelle serait d’environ 25 000€ à 35 000€. Avec PropriLib, la commission d'agence s’élèvera entre 4 900€ et 18 000€ en fonction du forfait choisi ! Vous réaliserez donc de belles économies de frais d’agences pour votre vente !

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