Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

Vous avez un projet d’achat mobilier, voiture ou immobilier, et vous vous demandez quelle somme vous êtes en mesure d’emprunter pour le financer. Bien estimer sa capacité d’emprunt est la première étape pour souscrire un crédit en toute sérénité.

Partners Finances, organisme de courtage spécialisé en regroupement de crédits, vous explique comment calculer votre capacité d’emprunt et vous présente une solution si votre taux d’endettement est trop important pour financer un nouveau projet.

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt désigne le montant qu’un emprunteur peut obtenir auprès d’un organisme prêteur pour financer un nouveau projet. Cette notion est particulièrement importante dans le cadre d’un projet d’achat immobilier.

En effet, pour accorder un crédit immobilier, la banque va estimer l’effort financier que l’emprunteur est en mesure de supporter pour s’assurer que celui-ci rembourse son crédit sans défaillance, donc tout en disposant d’un reste à vivre suffisant pour éviter les difficultés financières.

Ainsi, le HCSF a recommandé aux banques de ne pas accorder de crédit immobilier si l’emprunteur dépasse 33 % à 35 % de taux d’endettement. Celles-ci ont néanmoins une marge de manœuvre, en particulier pour les primo-accédants.

Estimer votre capacité d’emprunt est donc l’une des premières choses à faire avant de demander un financement pour un nouveau projet qu’il s’agisse d’un achat immobilier, d’une voiture, de travaux ou autres. C’est en effet un des éléments qui sera pris en compte par la banque ou votre courtier dans l’étude de solvabilité qui va conditionner l’octroi du crédit.

On distinguera également la capacité d’emprunt, de la capacité d’achat et la capacité de remboursement.

Votre capacité d’achat correspond à la somme maximale que vous êtes en mesure d’investir dans votre projet.

Votre capacité de remboursement correspond quant à elle à la somme que vous serez en mesure de verser chaque mois pour vous acquitter de vos mensualités de crédit.

Combien puis-je emprunter avec mes revenus ? Calculer sa capacité d’emprunt

Pour calculer votre capacité d’emprunt, vous, ou votre courtier, ainsi que la banque aurez besoin de connaître les éléments suivants :

• Votre salaire.
• Vos revenus complémentaires (revenus fonciers, primes, pension…).
• Ceux de votre éventuel co-emprunteur.
• Vos charges contraintes (loyer, autres crédits, factures d’énergie, cantine et garde d’enfants…)
• Le type de bien que vous souhaitez acquérir.
• Le montant de votre apport personnel.
• La durée de remboursement que vous envisagez.

1.     Le calcul de la capacité de remboursement mensuelle

D’une part, vous additionnez vos revenus mensuels (salaires avec primes, revenus fonciers, pensions alimentaires…).

D’autre part, vous additionnez vos charges mensuelles.

Vous déduisez du montant de vos revenus mensuels le montant des charges.

Vous multipliez par 35 % (le taux d’endettement maximum autorisé pour souscrire un crédit immobilier).

Le montant que vous obtenez correspond donc à la mensualité que vous serez en mesure de verser à l’organisme prêteur pour rembourser votre crédit.

2.     Le calcul de la capacité d’emprunt

Sur la base de ce montant, vous allez pouvoir estimer le coût total du crédit que vous serez en mesure d’obtenir auprès de la banque. A titre d’exemple :

Capacité de remboursement = 500 €

Multipliée par 240 mensualités (soit 20 ans) = 120 000 €

Cette somme correspond au coût total du crédit immobilier que vous serez en mesure d’emprunter (donc intérêts, assurance et frais compris), soit votre capacité d’emprunt.

Si vous souhaitez emprunter une somme plus importante, il faudra alors augmenter la durée de remboursement.

A noter. L’augmentation de la durée entraîne l’augmentation du coût global du crédit.

3.     Le calcul de la capacité d’achat

Une fois votre capacité d’emprunt calculée sur base de votre capacité de remboursement, vous devrez y ajouter votre apport personnel et les éventuels crédits complémentaires, comme le prêt à taux zéro. Cela vous permettra d’estimer votre capacité d’achat, soit le prix du bien que vous soyez en mesure d’acquérir.

A noter. Si vous avez une capacité d’emprunt de 120 000 € et y ajoutez un apport de 30 000 €, vous obtenez un total de 150 000 €. Toutefois, cela ne veut pas dire que vous serez en mesure d’acheter un bien à 150 000 €, puisque la capacité d’emprunt comprend les intérêts et frais liés au crédit. Il faudra donc déduire ceux-ci, ainsi que les frais de notaire, du montant obtenu. Il n’est pas possible d’en donner ici une estimation puisque ce montant dépendra du taux d’intérêts de votre crédit, de votre profil emprunteur (coût de l’assurance) et du type de frais attenant à l’opération.

Comment augmenter votre capacité d’achat et d’emprunt ?

Capacité d’achat : Obtenir les meilleurs taux

Pour augmenter votre capacité d’achat, il faut baisser autant que possible le coût global du crédit. La partie la plus onéreuse de celui-ci correspond au taux d’intérêts qui y est appliqué.

Une manière d’obtenir le taux le plus avantageux pour votre crédit est de faire marcher la concurrence entre les banques.

Trois méthodes s’offrent à vous :

• Vous faites le tour des banques, y déposez un dossier et comparez les offres.
• Vous passez par un comparateur de crédit en ligne.
• Vous passez par un courtier.

Capacité d’achat immobilier : Compléter son crédit avec un PTZ

Le prêt à taux zéro est une aide règlementée de l’Etat qui se présente sous la forme d’un crédit immobilier sans intérêts. Vous ne remboursez ainsi que le capital emprunté.

S’il peut financer jusqu’à 40 % d’un projet immobilier, le prêt à taux zéro est soumis à conditions :

• acquérir un bien dans certaines zones définies,
• être primo-accédant (vous n’êtes pas encore propriétaire ou ne l’avez pas été les 2 années précédant la demande),
• investir dans un bien immobilier neuf (ou ancien mais sous certaines conditions)
• respecter un certain plafond de ressources (qui reste assez élevé).

Capacité d’emprunt : Baisser son taux d’endettement avec le rachat de crédits

Dans une majorité de cas, ce qui bride votre capacité d’emprunt ce sont vos charges mensuelles. Celles-ci font baisser votre capacité de remboursement, donc d’emprunt et d’achat ! Or ces charges sont généralement difficilement compressibles.

Vous pouvez toutefois agir sur une partie d’entre elles : vos mensualités de crédits qui conditionnent pour une bonne part votre taux d’endettement.

Si vous avez plus de deux crédits en cours, une solution pour faire baisser significativement votre taux d’endettement est le rachat de crédits.

Cette opération financière consiste à rassembler en un seul prêt de substitution vos différentes créances : prêt immobilier, crédits à la consommation (prêt auto, crédits renouvelables, prêt personnel…) et certaines dettes.

Ensuite, en modulant la durée du prêt de substitution, vous allez pouvoir baisser votre nouvelle mensualité jusqu’à – 60 %*, et avec celle-ci votre taux d’endettement.

Vous allez donc pouvoir réévaluer votre capacité de remboursement et donc votre capacité d’emprunt une fois la charge de vos crédits significativement diminuée.

En outre, il est possible de solliciter l’octroi d’une trésorerie complémentaire qui pourra, par exemple, servir d’apport ou financer des travaux dans votre futur bien. Cette somme est alors directement intégrée au regroupement de crédits et son remboursement inclus dans la nouvelle mensualité unique.

C’est alors toute votre capacité d’achat qui peut être augmentée.

Partners Finances est un organisme de courtage spécialisé en rachat de crédits. Pionnier et leader du marché en ce domaine, nos conseillers mettent leur expertise à votre service au travers d’un accompagnement tout au long du processus, de l’étude du dossier au déblocage des fonds, en passant par la négociation avec les banques.

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