Devenir propriétaire en souscrivant un crédit immobilier

Comment calculer son taux d’endettement immobilier ?

Le taux d’endettement c’est le pourcentage que représente le ratio entre les charges mensuelles fixes d’un ménage liées à un ou plusieurs crédits par rapport aux revenus mensuels. Il n’existe pas de taux légalement établi en France, mais le plafond du taux d’endettement a cependant été fixé à 33% par les établissements prêteurs. Cela signifie en résumé, que les revenus doivent être trois fois plus élevés que les remboursements de l’ensemble des crédits. Il s’agit d’une norme, mais attention cela ne veut pas dire qu’un emprunteur ne réussira pas à obtenir un crédit avec un taux d’endettement plus important. Celui-ci est toujours laissé à l’appréciation de l’organisme ou la banque qui décide ou non d’accorder l’emprunt. Pour éviter de prendre un risque trop important de non remboursement, la plupart des acteurs du marché se tiennent cependant à 33% de taux d’endettement.

Le calcul des revenus qui sont pris en compte peut différer selon la société qui accorde le crédit. Il s’agit cependant en règle général des salaires nets, du 13^ème mois le cas échéant, des primes contractuelles perçues, des revenus professionnels non salariés (professions libérales, commerçants, artisans, agriculteurs), des commissions pour les agents commerciaux, des pensions alimentaires ou encore des autres pensions perçues, comme la retraite ou le handicap. Parfois certains établissements prêteurs acceptent aussi de prendre en compte les allocations logement et familiales et les revenus fonciers. Dans le premier cas ces revenus sont considérés comme insaisissables car attribués aux enfants, dans le deuxième cas un coefficient de minoration peut être appliqué, par prévention contre les loyers impayés.  Les primes exceptionnelles et les indemnités professionnelles en cas de maladie ou d’accident ne sont pas prises en compte.

Pour calculer son taux d’endettement il faut donc d’abord calculer le montant des revenus nets du ménage, c'est-à-dire les revenus nets imposables de chaque emprunteur. Puis il faut additionner les mensualités des crédits, cette somme devant englober les crédits en cours et le prêt immobilier envisagé. Une fois ces deux montants définis, il faudra calculer un pourcentage en multipliant la charge d’emprunt par 100 et diviser le résultat par le montant des revenus nets. On obtient par ce calcul le taux d’endettement du foyer. Pour donner un exemple, prenons un foyer dont les revenus nets sont de 2.500 euros et la charge d’emprunt de 850 euros par mois. Le calcul obtenu sera le suivant  :

850 x 100 : 2500 = 34

Le taux d’endettement de ce foyer est donc de 34%.

Pourquoi est-il important de connaitre le taux d’endettement ?

Les revenus jouent un rôle important car ce sont eux qui déterminent la capacité budgétaire d’un ménage. De manière générale, plus ils sont élevés, plus l’établissement qui accordera le crédit immobilier pourra accepter un taux d’endettement qui dépasse les 33%. A contrario, plus les revenus sont modestes, plus les banques seront réticentes à dépasser ce barème. Dans certains cas elles peuvent même le réduire à 25 ou 30%, surtout si la profession exercée par l’emprunteur est considérée comme une profession à risque.

Arriver préparé à un rendez-vous avec un organisme prêteur en connaissant son taux d’endettement, permet non seulement de connaitre à l’avance sa capacité d’emprunt, mais également  la faisabilité économique du projet immobilier. La banque saura d’ores et déjà si elle prend un risque de non-paiement des mensualités. Côté emprunteur, il évitera les difficultés financières liées à trop de charges mensuelles, ce qui peut parfois mener à un surendettement.

La capacité de remboursement

Elle sera définie grâce au taux d’endettement maximal de 33%, puisqu’elle est aussi appelée capacité d’endettement. Elle représente le montant maximal de la mensualité qu’un emprunteur peut rembourser pour son ou ses crédits. Si des crédits à la consommation sont en cours, il faudra tenir compte de la somme des mensualités additionnées, et y ajouter la nouvelle mensualité d’un crédit immobilier.

Cette mensualité du crédit immobilier sera calculée en prenant en compte le capital à rembourser, les intérêts bancaires et le coût de l’assurance emprunteur, qui est obligatoire dans le cadre d’un crédit logement.

Pour  faire le calcul de la capacité de remboursement il faut appliquer le taux d’endettement maximum de 33%. Il faudra multiplier ce pourcentage par le montant total des revenus nets (revenus nets imposables de chaque emprunteur) moins la charge d’emprunt (addition des prêts en cours et de la nouvelle mensualité de prêt immobilier).

Voici un exemple concret de calcul du taux d’endettement et de la capacité de remboursement d’un ménage. Monsieur a des revenus nets imposables de 1.700 euros par mois et madame de 1.250 euros par mois. A ces revenus s’ajoutent encore des allocations familiales d’un montant de 280 euros. Ils remboursent actuellement deux crédits à la consommation pour un montant total de 250 euros. Les revenus nets du ménage sont donc de 3.230 euros par mois et le taux d’endettement est de 7,73% (250 x 100 : 3230 = 7,73) par mois. La capacité de remboursement restante de ce couple est alors de 815.90 euros (3230 x 0.33 – 250 = 815,90). Ils pourront donc souscrire à un crédit immobilier dont le montant de la mensualité ne devra pas dépasser 815,90 euros.

La capacité d’emprunt

Elle est calculée par l’établissement prêteur qui prendra en compte la capacité de remboursement, c'est-à-dire la somme disponible pour payer une mensualité d’emprunt, ainsi que la durée du crédit, qui peut varier de 10 à 25 ans en général,  et le taux d’intérêt de celui-ci. Tous ces éléments réunis permettront au prêteur de vérifier la possibilité de rembourser un futur crédit immobilier. La capacité d’emprunt définit la somme totale que le prêteur pourra accorder à l’emprunteur.

En plus du budget total alloué à l’achat d’un bien immobilier, l’emprunteur devra également prévoir un budget pour les frais annexes, qui sont les frais d’agence si besoin, les frais de notaire, les frais de dossier bancaire. A ceux-ci s’ajoutent encore les primes de l’assurance emprunteur obligatoire, tout comme les frais de garantie.

Enfin, les banques ou les organismes de crédit peuvent aussi demander un apport pour souscrire à un crédit immobilier. Il peut s’agir au minimum d’une somme couvrant les frais de notaire par exemple.

Les critères complémentaires pour l’accord de crédit immobilier

Lorsque les revenus du ou des futurs emprunteurs sont considérés comme modestes, les établissements préteurs ont la possibilité d’utiliser d’autres critères pour vérifier la capacité du foyer à rembourser les mensualités d’un crédit immobilier. Il s’agit par exemple du reste à vivre, qui doit être une somme d’argent permettant de payer le quotidien, c'est-à-dire l’alimentation, l’habillement, le transport et les loisirs. Elle se calcule en additionnant  la charge d’emprunt (crédit immobilier à venir et crédits à la consommation en cours de remboursement) plus les charges du ménage (eau, électricité, loyer, abonnements divers, frais de scolarité, cantine, etc.). Là encore comme pour le taux d’endettement le montant du reste à vivre est fixé par les banques selon une moyenne préétablie. De manière générale, le barème moyen est de 800 euros pour une personne seule, 1.000 euros pour un couple et 300 euros par enfant à charge. C’est le minimum estimé pour ne pas se mettre en situation de péril ou être surendetté.

Un autre critère qui peut servir de référence est le quotient familial. Celui-ci a été établi à 4.200 euros par personne pour l’obtention d’un crédit immobilier. Il s’agit du revenu annuel  disponible par personne. Certains organismes prêteurs entendent par personne le nombre réel de personnes à charge, alors que d’autres se basent sur les parts fiscales du foyer.  Lorsque la somme disponible pour subvenir aux besoins par personne est considérée comme suffisante aux yeux du prêteur, il peut même accepter un taux d’endettement supérieur à 33%.

La durée d’endettement du crédit immobilier

La durée de remboursement est certainement le critère le plus important à considérer avant de franchir le pas d’un crédit immobilier. Pourquoi ? Car c’est elle qui va définir le montant des mensualités tout comme le coût total du crédit. Pouvant s’étaler sur une période allant de 5 à 30 ans, elle est cependant d’une moyenne de 20 ans. Ce chiffre est d’ailleurs en constante augmentation depuis l’année 2010, on retrouve à nouveau de plus en plus de crédits immobiliers sur une durée de 30 ans. Là encore tout va dépendre de la capacité de remboursement et de la limite de 33% de taux d’endettement.  En principe il faut savoir que plus la durée d’un prêt est courte, plus les mensualités sont élevées. Ce type de crédit qui s’étale sur une durée plus courte est recommandé aux emprunteurs qui disposent d’un apport et de revenus confortables. Alors que les crédits s’étalant sur des périodes longues sont plutôt réservés aux jeunes actifs et primo-accédants qui peuvent ainsi devenir propriétaires. Ils conviennent également aux investisseurs locatifs.

Quelques conseils pour préserver sa capacité de financement

Au départ, et avant tout, il ne faut pas hésiter à négocier les prix de vente de la maison ou de l’appartement de ses rêves. Les prix de vente annoncés et affichés sont souvent plus hauts que la réalité après discussion.

Attention au risque de dépassement du taux d’endettement de 33%. Certains établissements financiers par souci d’objectifs commerciaux peuvent le proposer, mais c’est une bonne idée seulement si les revenus sont conséquents. Même dans ce cas, on ne peut jamais connaitre à l’avance les aléas de la vie, ni les problèmes qui peuvent surgir du jour au lendemain. La vigilance et la prudence sont plus sages, plutôt que de chercher une banque qui propose le plus haut taux d’endettement, choisir celle qui a le plus de souplesse, en proposant la possibilité par exemple de réguler les mensualités.

Lorsque les revenus sont bas, ne pas hésiter à opter pour la proposition qui limitera le taux d’endettement autour des 20 à 25%, ceux-ci pouvant toujours encore évolués dans le futur.

Pour augmenter le budget prévu pour l’achat immobilier et selon la situation diverses aides existent. Il peut s’agir de subventions, de prêts à taux zéro, de crédits d’impôt ou de crédits complémentaires au crédit principal. 

Ne pas hésiter à changer d’assurance emprunteur si l’on trouve moins cher ailleurs. C’est une possibilité qui est offerte aux emprunteurs tous les ans depuis le 1^er janvier 2018, il serait dommage de ne pas en profiter, surtout qu’il peut s’agir d’une source d’économies importantes.

Trouver le meilleur taux d’emprunt et l’assurance emprunteur la moins chère réduit le cout du financement et donc du taux d’endettement. De nombreux outils sont disponibles sur internet autant pour rechercher les meilleures offres que pour calculer son taux d’endettement en quelques minutes.

Enfin, pour diminuer le taux d’endettement il peut être intéressant de songer à un regroupement de prêts. Il s’agit alors d’un montage financier qui consiste à réunir tous les crédits en cours (prêt immobilier et crédits à la consommation) en un seul et unique crédit. Cela peut entrainer une baisse de la mensualité et donc un budget supplémentaire pour un quotidien plus agréable. Une simulation d'un rachat de crédits est un très bon moyen pour vous permettre de voir de combien vous pouvez baisser votre taux d'endettement.