Faire un prêt pour acheter en VEFA

Achat en VEFA : de quoi parle-t-on ?

Comme son nom le laisse supposer, un prêt immobilier dans le cadre d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) désigne l’acquisition d’un bien à construire ou en construction. Il peut s’agir aussi bien d’une maison individuelle que d’un appartement. L’achat en VEFA concerne donc exclusivement l’immobilier neuf.

Contrairement à une transaction immobilière classique entre deux particuliers, le vendeur jouit d’un statut particulier : celui de promoteur. À ce titre, il est désigné comme maître d’ouvrage, ce qui implique entre autres : 

• la recherche et l’achat du terrain sur lequel lancer les travaux de construction ;
• le choix des divers intervenants nécessaires à la construction du bien (architectes, entrepreneurs, artisans, etc.) ;
• la signature des contrats et conventions actant le projet de construction ;
• la réception du bien une fois les travaux terminés.

Autrement dit, le vendeur endosse de multiples responsabilités dans un projet immobilier de cette envergure.

À qui s’adresse l’acquisition en VEFA ?

Dans les faits, tout le monde est en mesure de solliciter un prêt immobilier pour une VEFA. Cependant, souvent, l’achat d'un appartement neuf  est destiné à des particuliers désireux de se lancer dans l’investissement locatif. À l’inverse, l’achat d’une maison sur plan est davantage associé à un projet d’habitation, permettant à un ménage d’emménager dans un bien immobilier neuf, garantissant toutes les normes en vigueur.

Les contrats lors d’un achat en VEFA 

D’un point de vue administratif, acheter un bien immobilier sur plan est proche d’une acquisition traditionnelle. En effet, la transaction passe obligatoirement par la signature d’un acte de vente auprès d’un notaire. Celui-ci comprend notamment : 

• le descriptif détaillé du logement (superficie, équipements, etc.) ;
• les modalités de la transaction (prix, moyen de paiement, etc.) ;
• la date estimée de la livraison du bien.

Une fois l’acte de vente de l’achat en VEFA signé, l’acquéreur devient propriétaire du terrain. Il devient ensuite propriétaire du bien en construction au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Par ailleurs, notez que vous avez également la possibilité de signer un contrat de réservation pour un logement en vente en l’état futur d’achèvement. À la manière d’un compromis ou d’une promesse de vente, il sécurise l’acquisition du bien entre vous et le promoteur. Bien que n’étant pas obligatoire, il est généralement conseillé de signer ce contrat préliminaire. Notez qu’il peut être signé sous seing privé ou en présence d’un notaire.

Quels sont les avantages d'un bien acheté en VEFA ? 

On trouve de nombreux atouts à l’achat d’un bien en VEFA. En premier lieu, on peut évoquer le haut degré de personnalisation accordé. En effet, même si les plans du logement ont été pensés par l’architecte et validés par le promoteur, rien ne vous interdit de demander à réaliser quelques modifications. On peut par exemple penser à la suppression d’une cloison, l’ajout d’une fenêtre dans une pièce ou plus largement un changement de revêtement de sol. Sachez toutefois que ces modifications sont soumises à acceptation et peuvent se voir refuser pour des questions évidentes de sécurité et de normes à respecter.

En outre, solliciter un prêt immobilier pour une VEFA est l’assurance de faire l’acquisition d’un bien neuf, répondant aux dernières normes en vigueur, à la fois sur le plan de la sécurité, de l’écologie et de l’énergie. Or, dans un contexte où les prix de l’électricité sont particulièrement élevés, habiter dans un logement très bien classé au DPE (diagnostic de performance énergétique) offre des garanties non négligeables !

Aussi, si le prix au m² d’un bien neuf est généralement plus élevé que pour un bien ancien, il convient de souligner que l’on peut souligner l’effet inverse à propos des frais de notaire. Évalués autour de 8 % pour un logement ancien, ils gravitent autour de 2 % à 3 % dans le neuf.

Enfin, sachez que sur le plan financier, le financement en VEFA peut permettre d’être éligible à différents prêts à taux préférentiel (prêt à taux zéro, prêt d’accession sociale et prêt conventionné notamment).

Quelles sont les étapes du financement en VEFA ? 

À l’image de n’importe quel projet immobilier, il convient d’estimer le montant que vous pouvez emprunter. Une fois votre enveloppe définie, vous pouvez prospecter auprès des sites spécialisés et des promoteurs afin de sélectionner les appartements ou les maisons qui correspondent à vos critères

Dans le cas où vous avez repéré un bien en VEFA qui vous plaît, il faut alors entrer en contact avec le promoteur associé. Bien que non obligatoire, la signature d’un contrat de réservation est fréquemment exigée par le vendeur. Il convient alors de vous assurer du contenu dudit contrat avant de vous engager. Celui-ci doit notamment contenir : 

• le descriptif du logement et des matériaux utilisés lors de sa construction ;
• le prix de vente prévisionnel du logement ;
• les conditions de révision du prix ;
• les modalités financières (type et montant du prêt, etc.) ;
• les conditions suspensives d’obtention du prêt ;
• les frais de pénalité en cas de retard de livraison ;
• le délai de livraison du bien.

Signé auprès d’un notaire ou sous seing privé, ce contrat de réservation vous engage auprès du vendeur. Vous devez alors verser un acompte sous la forme d’un dépôt de garantie. Son montant est fixé à : 

• 5 % du bien dans le cas où l’acte définitif de vente est signé moins d’un an après le contrat de réservation ;
• 2 % du bien dans le cas où l’acte définitif de vente est signé entre un et deux ans après le contrat de réservation.

Après confirmation de la viabilité financière de votre projet par l'établissement prêteur, vous pouvez procéder à la signature de l’acte de vente auprès du promoteur. Ce contrat est obligatoirement signé en présence d’un notaire. Une fois la transaction actée, le déblocage des fonds est progressivement autorisé par la banque. En effet, un achat en VEFA a la particularité de prendre la forme d’un paiement échelonné selon l’avancée des travaux.

En résumé, voici l’ensemble des étapes à suivre pour un financement en VEFA : 

1. définir son enveloppe budgétaire auprès de la banque ;
2. identifier un bien à acquérir sur plan ;
3. prendre contact avec le promoteur ;
4. s’assurer des termes du contrat de réservation et signer ce dernier le cas échéant ;
5. obtenir l’accord de la banque pour lancer le projet d’acquisition ;
6. effectuer le dépôt de garantie ;
7. s’assurer des termes de l’acte authentique de vente et le signer le cas échéant ;
8. procéder aux premiers paiements suite au déblocage progressif des fonds ;
9. livraison du logement.

Comment obtenir un prêt immobilier pour un achat en VEFA ? 

À l’image d’un prêt immobilier classique, il est nécessaire de justifier de sa solvabilité. Ainsi, la banque va prendre en compte divers éléments comme : 

• votre épargne ;
• l’apport que vous pouvez fournir ;
• vos revenus mensuels ;
• votre profession ;
• vos éventuels autres prêts en cours de remboursement ;
• etc.

Vous aurez également à présenter à la banque le contrat de réservation, afin qu’elle puisse déterminer avec précision votre capacité de remboursement ainsi que le taux d’endettement que vous pouvez supporter.

Quels prêts sont adaptés à un achat en VEFA ? 

Si vous aspirez à souscrire un prêt immobilier pour un bien en VEFA, sachez que certains crédits sont particulièrement adaptés à ce montage financier.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Comme son nom l’indique, le PTZ a la particularité d’avoir un taux d’intérêt nul. Cela signifie que vous n’avez pas à rembourser d’intérêt sur le montant emprunté. Il est toutefois à noter que le PTZ est notamment : 

• attribué aux primo-accédants, sous conditions de ressource et selon la localisation du bien ;
• se destine exclusivement au financement d’une résidence principale ;
• voit son montant évoluer selon plusieurs critères (revenus, composition du foyer, etc.)

Le prêt conventionné (PC)

Accordé sans condition de ressources, le prêt conventionné permet de souscrire un prêt immobilier à un taux d’intérêt attractif dans le cadre d’une acquisition en VEFA. Proposé par certaines banques partenaires de l’État, il peut être remboursé sur une durée de 5 à 30 ans. Aussi, sachez que le prêt conventionné est cumulable avec le prêt à taux zéro.

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Le prêt d’accession sociale permet de financer en partie l’achat d’un bien en VEFA. Il a l’avantage principal de voir son taux d’intérêt plafonné, généralement bien inférieur à ceux proposés par les banques. Pour bénéficier du PAS, vous ne devez pas dépasser un certain plafond de revenus qui diffère selon la composition du ménage et le lieu de résidence.

Le remboursement du prêt d'accession sociale peut s’étendre entre 5 et 30 ans. Notez que seules certaines banques partenaires de l’État proposent ce type de crédit pour un achat en VEFA. Par ailleurs, le prêt d’accession sociale est cumulable avec le prêt à taux zéro.

Comment se déroule le déblocage des fonds pour un prêt immobilier en VEFA ?

Dans le cas où votre projet de prêt immobilier pour une VEFA est validé par la banque, un échéancier est mis en place entre cette dernière et le promoteur. À chaque étape significative d’avancement des travaux, une partie du crédit se verra débloquée. C’est ce que l’on appelle un appel de fonds.

Il est à noter que le financement d’un bien en VEFA est encadré par la loi. À ce titre, le promoteur doit fournir une attestation de l’avancement du chantier pour débloquer progressivement les fonds auprès de la banque. Autrement dit, le promoteur ne peut en aucun cas bénéficier de l’intégralité du capital emprunté par l’acheteur lors du début des travaux. En effet, le déblocage des fonds doit nécessairement suivre les étapes suivantes : 

• 1ère étape | achèvement des fondations du logement : 35 % des fonds débloqués ;
• 2e étape | mise hors d’eau (murs extérieurs, toiture, terrasse, etc.) : 70 % des fonds débloqués ;
• 3e étape | construction terminée : 95 % des fonds débloqués ;
• 4e étape | remise des clés : 100 % des fonds débloqués.

Aussi, il est à noter qu’en tant qu’en qualité d’emprunteur, l’achat en VEFA implique quelques particularités. En effet, vous continuez à payer votre loyer durant la construction de la maison. 

Pour éviter un taux d’endettement trop important, les mensualités du prêt immobilier pour le bien en VEFA se composent alors généralement de votre assurance ainsi que des intérêts intercalaires. Ce n’est qu’après la livraison du bien que vous remboursez votre première « vraie » mensualité.