Marchands de biens, promoteurs et crédit de trésorerie hypothécaire

Qu’est ce qu’un marchand de biens ? : un marchand de bien est une personne physique ou une société qui achète pour revendre des biens immobiliers, maisons, appartements, terrain à bâtir, des murs commerciaux, des actions des parts ou des actions de société.

Même pour une activité occasionnelle , c’est une opération à caractère commercial.

au sens de la loi le marchand de biens est soumis aux règlementations applicables aux commerçant. le code APE est 6810 Z.

Ce peut être une revente en l’état, une revente après rénovation en bloc, ou par lot. on parle parfois de vente à la découpe.

Il n’est pas nécessaire de réaliser des travaux ou de transformer le bien immobilier avant sa revente. 

Le marchand de biens doit être détenteur d’une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Si le marchand de biens réalise les travaux, le marchand de biens est soumis à une responsabilité civile décennale. les malfaçons de l’immeuble sont garanties pendant 10 ans (article 1792 du code civil). c’est une sécurité essentielle pour les acheteurs.

le marchand de biens doit acheter impérativement acheter le bien immobilier ou les parts objet de l’opération, il ne peut pas céder une promesse d’achat.

Les Banques vous demanderont un apport de 20 ou 30 % pour chaque opération, il vous sera donc nécessaire de constituer une trésorerie afin d’avoir l’apport nécessaire pour une nouvelle opération : le prêt de trésorerie hypothécaire permet de constituer un apport personnel en mobilisant une partie de votre patrimoine immobilier. 

la rentabilité d’une opération de marchand de biens est en moyenne entre 12 et 15 %.

Le régime fiscal des marchands de biens : la TVA ne s’applique que sur la valeur ajoutée : la marge. Donc sur le prix de vente moins le prix d’achat. La TVA est au taux se 20 %

Le marchands de biens bénéficie par ailleurs de frais de notaires réduits, le pourcentage des frais de notaire est dégressif en fonction du montant de l’acquisition, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre notaire pour vérifier quels sont les derniers taux en vigueur.

Pour les Marchand de biens : nous avons des solutions de financements sur l’Ile de France et sur la région Provence Alpes Cote d’Azur : 

Il vous sera demandé une garantie « déplacée » qui vous permet de ne pas hypothéquer le bien objet de l’opération. La Banque en effet ne prendra pas le risque de prendre en garantie de son prêt de trésorerie une hypothèque sur un bien qui n’est pas en parfait état général pour une revente rapide. la garantie « déplacée » est un bien immobilier qui vous servira de support pour une puis des opérations immobilières.

Quelle structure juridique choisir pour une activité de marchands de biens ? 

Vous pouvez excercer en nom propre, en SARL , en SAS ou en SASU. L’exercice en nom propre ne limite pas votre responsabilité, à la différence des sociétés à responsabilité limitée (sauf faute de gestion prouvée en cas de liquidation judiciaire).

Si vous êtes seul actionnaire de votre Société , vous pouvez créer une SASU.

le plus simple est de demander conseil auprès d’un avocat spécialisé en droit des sociétés , et auprès de votre chambre de commerce. 

il n’y pas de structure idéale, elle dépend de votre projet personnel, par exemple si vous souhaitez être salarié de votre société et continuer de cotiser dans votre régime cadre salarié, cela sera possible en SASU. Le PDG de la SASU est salarié mais il ne cotise pas auprès des ASSEDIC, il n’y pas de droit au chômage possible pour un PDG de SASU ( sauf à démontrer qu’en plus de son activité de PDG il a au sein de la société d’autres fonctions spécifiques) .

Promotion immobilière : nous avons des solutions sur Paris, l’Ile de France et PACA Constituer un apport pour une opération de promotion immobilière.

Immobilier d’entreprise : financement de l’opération ou de son apport, en laissant une autre banque financer l’opération à la condition de proposer un bien immobilier sur laquelle la banque qui financera le crédit hypothécaire prendra une hypothèque en premier rang.

Pour des professionnels de l’immobilier : marchands de biens, promoteurs, agents immobiliers, le bien donné en garantie ne sera pas le bien objet de l’opération, il vous sera demandé une garantie déplacée sur un bien vous appartenant en propre ou à travers une société non commerciale (SCI) ou une SARL patrimoniale.

Prêt pour opération marchand de biens : par un marchand de biens ou par un non professionnel
Il est possible de réaliser une opération de marchands de biens que vous soyez un professionnel ou que vous soyez une personne privée souhaitant occasionnellement faire ce type d’opération.

Qu’est-ce que qu’un Marchand de biens ?

Le marchand de biens est un commerçant (statut défini par l’article 1 115 du code général des impôts), il est soumis au régime fiscal des BIC et il est assujetti à la TVA sur les marges, le bien doit être revendu dans un délai de 5 ans pour ne pas être soumis aux droits de mutation.

Son objectif est d’acquérir un bien immobilier et de le revendre, avec ou sans travaux, en faisant un bénéfice des maisons, des appartements, des fonds de commerce, des murs commerciaux. Soit l’activité est principale et il est créée une société commerciale de marchand de biens, soit ce peut être une activité annexe à un autre métier (par exemple un entrepreneur en bâtiment).

Cela nécessite de solides connaissances sur le bâtiment, il faut également s’entourer de notaires, d’expert comptables, géomètres experts, d’expert immobilier, un assureur pour la couverture de l’opération pour avoir la quasi assurance de faire un bénéfice, c’est un réel risque car les sommes sont importantes, c’est la raison pour laquelle les banques généralistes ont tendance à limiter l’encours (les opérations en cours) des marchands de biens professionnels et sont extrêmement frileuses pour prêter à des non professionnels.

Il y a en 2012 environ 29 008 marchands de biens en France, dont la grande majorité pratique cette activité à côté de leur activité professionnelle principale, en réalisant très peu d’opérations par an.

Vous êtes Marchand de biens :

Le fait d’exercer la profession de marchand de biens ne rend pas plus difficile l’accès au prêt de trésorerie hypothécaire.
Vous avez un encours qui a atteint sa limite avec votre ou vos banques partenaires, en général entre 500.000 et 800.000 euros, le prêt de trésorerie hypothécaire vous permettra de ne pas manquer une opération.

La banque va vous proposer un prêt in fine avec remboursement obligatoirement des intérêts.

La garantie ne sera pas prise sur le bien faisant l’objet de l’opération, mais sur un bien immobilier vous appartenant en nom propre : résidence principale, résidence secondaire ou bien en location (pas de terrain constructible ou non constructible).
Le prêt sera de 5 ans en moyenne, à taux fixe, avec une pénalité de remboursement anticipé, pas d’ouverture de compte ni de placement associé.

L’avantage de ne pas prendre la garantie sur le bien est que vous pouvez réaliser une seconde opération, sous réserve de l’accord de la Banque, en conservant la garantie hypothécaire (pas de frais de mainlevée).

Vous êtes un particulier non marchand de biens : Spécial Paris, Ile de France, Provence Alpes Côte d’Azur

Vous êtes un non professionnel mais vous avez l’occasion d’acheter un bien pour le revendre en réalisant un bénéfice.

Quelques exemples :

• Vous avez une grande maison avec 3 étages et vous souhaitez réaliser des travaux (ascenseur, escalier de secours, division et aménagement de la maison) pour créer 2 appartements à revendre, en conservant le rez-de-chaussée.
  Vous avez un trop grand terrain, vous décidez de diviser en 2, 3 ou plus, en lots et de revendre ces terrains après les avoir aménagés (eau, électricité, chemin d’accès, clôtures).
• Vous avez l’occasion d’acheter un petit immeuble de 3 étages en centre-ville en mauvais état, avec 6 appartements à rénover. Vous avez besoin de 250.000 euros de travaux pour refaire la toiture et le ravalement de l’immeuble, et mettre aux normes les appartements (électricité, isolation, double vitrage, chauffage). Vous donnez en garantie hypothécaire un autre bien immobilier vous appartenant (il faut que sa valeur soit du double du montant emprunté).

Les conditions pour obtenir un prêt de trésorerie hypothécaire :

• Donner un bien immobilier en garantie autre que celui objet de l’opération marchand de biens : c’est ce que les banques appellent une garantie déplacée.
• Paiement uniquement des intérêts (taux fixe) : le capital sera remboursé à la revente du bien que vous aurez rénové.
• La banque estimera votre capacité de remboursement et elle étudiera votre projet :
  Nous attirons votre attention sur le fait que l’on ne peut pas « s’improviser » marchand de biens : si vous avez l’intention de réaliser une opération, vous devez impérativement vous entourer de tous les professionnels utiles et nécessaires : expert immobilier pour estimer le coût réel des travaux et leur faisabilité, entreprise de travaux publics, un notaire conseil, un expert-comptable pour connaître la fiscalité de l’opération. Nous ne serons bien entendu pas en tant que courtier à même de vous donner un conseil sur la faisabilité de cette opération car nous ne sommes pas des professionnels en la matière.

Vous devez revendre votre bien immobilier car ce prêt in fine ne pourra se transformer en prêt amortissable sur une plus longue durée.
De même si vous voulez conserver le bien pour le louer, ce ne sera pas un prêt marchand de biens, mais un prêt hypothécaire travaux classique, avec amortissement des intérêts et du capital en payant une mensualité.

Prêt pour petite promotion immobilière : Spécial Paris, Ile de France, Provence Alpes Côte d’Azur

Nous pouvons présenter votre dossier pour une petite promotion immobilière
Que vous aménagiez en terrain en VRD, pour la construction de quelques maisons dans un lotissement ….
La limite du montant à emprunter est qu’il faut donner en garantie un bien immobilier (différent de l’opération de promotion immobilière) vous appartenant en propre d’une valeur minimum du double du montant emprunté.
Ce prêt hypothécaire sera un prêt in fine de 3, 5 ou 7 ans, paiement uniquement des intérêts à taux fixe.
La pénalité de remboursement anticipé sera de 6 mois d’intérêts. Pas d’ouverture de compte, pas de placement, pas de nantissement sur vos avoirs boursiers ou assurance vie.

Vous pourrez, sous réserve d’accord de la Banque, réaliser une seconde opération dans le délai de 5 ans, pas de mainlevée sur le bien objet de la promotion, car vous avez donné à la Banque une garantie déplacée.

Vous pouvez faire une opération de type promotion foncière : achat de terrains, viabilisation, aménagement puis revente avec ou sans construction ou une opération immobilière constructions destinées à être revendues en bloc, en lots ou une location à bail immobilier.