Rachat de soulte et prêt de trésorerie hypothécaire

La soulte est une somme d’argent qui doit être réglée par celui qui, à l’occasion d’un partage (divorce ou succession) ou d’une indivision (bien détenu par plus d’une personne), reçoit un lot ou un bien immobilier d’une valeur plus élevée que celle à laquelle ses droits lui permettent de prétendre.

Partners Finances vous présente le financement par prêt de trésorerie hypothécaire dans le cadre d’un rachat de soulte en cas de divorce.

Rachat de soulte et séparation (rupture de Pacs) ou divorce

Lorsque qu’un couple divorce, il faut effectuer une liquidation des biens de la communauté. Si un bien immobilier est conservé par un des conjoints il faudra soit compenser avec d’autres biens immobiliers, soit le plus souvent payer une somme d’argent pour rétablir l’équilibre du partage : c’est ce que l’on appelle une soulte immobilière. 

On parle aussi de compensation financière. Il faudra verser une somme d’argent pour avoir après le divorce le bien en toute propriété. Le bien sera expertisé au moment du partage par le notaire et souvent par un expert immobilier indépendant. S’il reste un crédit immobilier sur le bien il faudra tenir compte des sommes restant à devoir.

Prenons un exemple : un bien immobilier vaut 600 000 €. Il reste 200 000 € à rembourser sur un crédit immobilier. L’époux qui conserve le bien doit 300 000 €, mais la soulte sera de 200 000 € car la quote-part du crédit immobilier de 100 000 € est déduite. L’époux qui conservera reprendra la totalité du crédit.

Il faudra que l’époux qui conserve le bien ait la capacité de rembourser la totalité du crédit.

Le rachat de soulte dans le cadre d’une succession

Quand il y a plusieurs héritiers dans une succession, il peut y avoir le souhait pour un des héritiers de conserver un bien immobilier pour en être propriétaire à 100 %. Il faudra payer une somme d’argent, la soulte pour désintéresser les autres héritiers : la soulte.

Prenons un exemple, 4 héritiers ayant chacun 25 % de la quote-part d’un bien immobilier de 600 000 €. Il faudra verser la somme de 450 000 € pour devenir propriétaire du bien, il faudra très souvent pour des sommes aussi importantes avoir recours à un crédit immobilier avec ou sans apport pour financer cette soulte.

Si votre taux d’endettement est supérieur à 33 % avec au moins deux crédits vous pourrez déjà envisager un regroupement des prêts en cours pour diminuer le montant total des mensualités. C’est une opération simple à réaliser.

Pour financer ce rachat de soulte, il existe différentes solutions financières.

Le rachat de soulte dans le cadre de la fin d’une indivision

Vous avez pu hériter d’un bien immobilier avec votre sœur ou votre père et vous souhaitez l’habiter seul, vous pouvez racheter la quote-part indivise en payant une soulte. Le bien immobilier sera évalué par votre notaire et un expert immobilier. vous ferez un crédit immobilier pour financer cette soulte.

Si votre taux d’endettement est supérieur à 33 % avec au moins deux crédits vous pourrez déjà envisager un regroupement des prêts en cours pour diminuer le montant total des mensualités. C’est une opération simple à réaliser.

Pour financer ce rachat de soulte, il existe différentes solutions financières.

Quelles sont les solutions de financement pour votre soulte ?

1-  Le prêt immobilier classique :

Au montant de la soulte il faudra ajouter les frais liés au crédit immobilier (pénalités de remboursement de l’ancien prêt immobilier, frais de notaire, commission d’intermédiation, frais de banque), tous ces frais seront ajoutés et financés dans votre crédit.

Vous pourrez avoir un apport personnel qui vous permettra de diminuer le montant de l’emprunt et de mieux négocier le taux de votre crédit.

Il faudra y ajouter le coût de l’assurance que vous aurez sélectionné et dont le montant dépendra des options choisies (décès, incapacité, chômage) et de votre état de santé au moment de la souscription.

2 – Le prêt de trésorerie hypothécaire :

Dans le cas d’un rachat de soulte, le prêt de trésorerie hypothécaire peut représenter une alternative au crédit immobilier et au regroupement de crédits.

Concrètement, un organisme de financement peut vous accorder un prêt d’un montant équivalent à environ la moitié de la valeur vénale du bien immobilier mis en garantie de l’emprunt (garantie hypothécaire).

Comme vous serez le propriétaire d’un bien immobilier après le rachat de la soulte, vous pourrez placer celui-ci en garantie de l’emprunt.

Vous pourrez ainsi emprunter plus que le montant de la soulte pour par exemple financer les études supérieures de vos enfants après votre divorce ou affronter toute autre dépense importante.

En effet, cette trésorerie n’est pas limitée à un seul usage (comme dans le cas d’un prêt immobilier ou d’un crédit affecté travaux).

En résumé : Le rachat de soulte peut être financé par un prêt immobilier, mais les solutions seront moins souples que par un prêt de trésorerie hypothécaire qui vous permettra de financer un ou d’autres projets en plus de votre soulte. 

Par exemple :  les frais liés à votre divorce ou à la succession notaire, avocat, trésor public, des dettes contractées par la personne décédée… Ces différentes charges pourront être ajoutées à la soulte à régler.

Les fonds seront débloqués lors d’une sortie d’indivision, pour une succession ou un divorce. Les déblocages de fonds seront soumis à la procédure juridique en cours.

Les frais de notaires seront d’environ 8 % pour de l’ancien et d’environ 2 % pour un bien immobilier neuf (de moins de 5 ans). 

Durant la période du crédit, vous restez évidemment propriétaire de votre bien immobilier qui est uniquement placé en garantie de l’emprunt de trésorerie dont le montant a été évalué sur base de la valeur vénale du bien.

Ce prêt de trésorerie hypothécaire peut alors être mis en place sous la forme d’un crédit amortissable (vous remboursez des intérêts et une part de capital, sur 5 à 12 ans en moyenne), un crédit in fine (au bout de 5 ans, vous devez rembourser l’intégralité de la somme, par exemple en vendant le bien dont vous conserverez la plus-value sur la vente), ou un crédit hypothécaire mixte (mêlant les deux modes de remboursement sur deux périodes distinctes).

Le prêt de trésorerie hypothécaire vous serait utile pour un rachat de soulte ?

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