Quelles sont les démarches de création d'une SCI ?

Qu’est-ce qu'une SCI (société civile immobilière) ?

Une SCI (société civile immobilière) est une forme juridique qui permet à plusieurs personnes de gérer et d’exploiter ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. 

Le but de la SCI est souvent patrimonial, c’est-à-dire la gestion et la transmission de biens immobiliers entre plusieurs associés. Le principe de la SCI repose sur la mise en commun de biens immobiliers dans une société pour une meilleure organisation et gestion collective.

Les associés d’une SCI détiennent des parts sociales proportionnelles à leurs apports dans la société. Les décisions importantes, comme la vente d’un bien ou la modification des statuts, sont prises à la majorité définie dans les statuts.

Pourquoi envisager la création d'une SCI ? 

La création d’une société civile immobilière présente plusieurs avantages, en particulier pour la gestion, la transmission et l'optimisation fiscale d’un patrimoine immobilier. Voici les principales raisons qui peuvent pousser à envisager la création d’une SCI.

Gestion du patrimoine immobilier

La SCI permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers en évitant les complications liées à l’indivision. Lorsque plusieurs personnes possèdent un bien immobilier ensemble, sans structure juridique adaptée, la gestion de ce bien peut rapidement devenir complexe. En cas de désaccord entre les propriétaires, l’indivision peut même entraîner une vente forcée du bien.

Avec une SCI, ces difficultés sont atténuées, car elle propose un cadre juridique clair pour la répartition des droits et des obligations entre les associés. Chacun possède des parts sociales proportionnelles à ses apports, ce qui facilite la prise de décisions. De plus, la SCI permet une gestion collective du patrimoine immobilier, en établissant des règles précises de gouvernance dans ses statuts.

Facilitation de la transmission

La SCI est également un outil précieux pour faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier. Lors d'une succession, la transmission de biens immobiliers peut générer des tensions familiales, notamment lorsque plusieurs héritiers sont impliqués. La SCI permet de contourner cette difficulté en répartissant le patrimoine sous forme de parts sociales. Cela rend la succession plus souple.

Il est aussi possible de transmettre progressivement des parts de la SCI aux héritiers. C’est l’occasion de bénéficier d’avantages fiscaux, comme les abattements sur les donations. En outre, la SCI évite les blocages liés à l'indivision, car les statuts peuvent prévoir des modalités précises pour la gestion du bien et la répartition des droits entre les héritiers.

Optimisation fiscale

La création d'une SCI peut également permettre d'optimiser la fiscalité, notamment en matière de gestion des revenus locatifs et des plus-values immobilières. Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Cela signifie que les associés déclarent leur part des bénéfices dans leurs revenus personnels.

Toutefois, il est aussi possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette solution permet d’amortir le bien immobilier et ainsi de réduire l'imposition sur les bénéfices. L’option pour l’IS est cependant irrévocable. Il est donc essentiel de bien peser les avantages et les inconvénients de chaque régime fiscal avant de prendre une décision. Par ailleurs, la SCI permet de réduire l’impact des droits de succession en organisant la transmission des parts sociales de manière progressive. C’est un moyen de limiter ainsi le montant des impôts dus par les héritiers.

Séparation du patrimoine personnel et professionnel

Un autre avantage de la SCI est la possibilité de séparer le patrimoine personnel des associés du patrimoine immobilier détenu par la société. Cela offre une protection juridique, en particulier pour les personnes qui exercent des activités professionnelles risquées ou soumises à des créances importantes.

En cas de difficultés financières liées à la gestion du patrimoine immobilier, seule la SCI peut être mise en cause, et les biens personnels des associés ne peuvent être saisis pour rembourser les dettes de la société. Ce cloisonnement est particulièrement utile pour protéger son patrimoine personnel. Cependant, chaque associé est responsable des dettes de la SCI qu’il doit combler par ses propres biens.

Quelles sont les démarches pour créer une SCI ?

Les démarches pour créer une SCI sont relativement simples, mais elles nécessitent de respecter plusieurs étapes.

Étape 1 : rédaction des statuts de la SCI

La première étape pour créer une SCI est la rédaction des statuts. Ceux-ci définissent les règles de fonctionnement de la société. Les statuts doivent mentionner plusieurs informations obligatoires telles que :

• le nom de la société ;
• l’adresse du siège social ;
• l’objet social (l’activité principale de la SCI) ;
• la durée de la société (généralement fixée à 99 ans) ;
• le montant du capital social et la répartition des parts sociales entre les associés ;
• les modalités de prise de décision entre les associés.

La rédaction des statuts est une étape importante, car elle détermine le cadre de la gestion de la société. Il est recommandé de faire appel à un professionnel du droit, comme un notaire ou un avocat, pour s'assurer que les statuts sont conformes à la législation et adaptés aux besoins des associés.

Étape 2 :  constitution du capital social

La constitution du capital social est une étape obligatoire dans le processus de création d'une SCI. Les associés doivent apporter des biens ou des sommes d’argent pour former ce capital. Le montant du capital social peut être librement fixé par les associés, mais il doit être mentionné dans les statuts.

Les apports peuvent être de différentes natures :

• apports en numéraire : il s’agit d’apports en argent ;
• apports en nature : il s’agit de biens immobiliers ou mobiliers. Dans ce cas, il peut être nécessaire de faire évaluer les biens apportés pour éviter tout litige ultérieur.

Le capital social est divisé en parts sociales. Celles-ci sont réparties entre les associés en fonction de leurs apports.

Étape 3 :  publication d’annonces légales

Une fois les statuts rédigés, la création de la SCI doit être rendue publique. Cela passe par la publication d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales. Cette publication est obligatoire. Elle permet d’informer les tiers de la création de la société. L’annonce légale doit contenir certaines informations comme le nom de la SCI, son objet, son capital social, l’adresse de son siège social et l’identité des gérants.

Le coût de la publication varie en fonction du département, mais il se situe généralement entre 150 et 250 €.

Étape 4 : dépôt du dossier au guichet unique

Après la publication de l'annonce légale, il est nécessaire de déposer le dossier de création de la SCI auprès du guichet unique. Ce guichet centralise l’ensemble des formalités d’immatriculation des entreprises, qu’il s’agisse d’une société commerciale ou d’une SCI.

Le dossier doit comprendre plusieurs documents :

• les statuts signés par tous les associés ;
• l’attestation de parution de l’annonce légale ;
• le formulaire M0 dûment rempli, qui sert de déclaration de constitution de la société ;
• une copie des pièces d’identité des associés et du gérant ;
• un justificatif de domiciliation du siège social.

Étape 5 : immatriculation de la société

Une fois le dossier complet déposé, la dernière étape consiste à obtenir l'immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS). Cette immatriculation donne naissance officiellement à la société civile immobilière. Une fois immatriculée, elle dispose d’une existence juridique propre et d’un numéro SIRET.

L’immatriculation permet à la SCI de commencer ses activités et de signer des actes au nom de la société (achat de biens immobiliers, signature de contrats de location, etc.).

Combien coûte la création d'une SCI ?

Le coût de création d'une SCI varie en fonction de plusieurs éléments.

• Rédaction des statuts : si vous faites appel à un professionnel (avocat, notaire), le coût peut généralement osciller entre 500 et 2 000 €.
• Frais de publication de l’annonce légale : environ 150 à 250 €, selon la région.
• Frais d'immatriculation au RCS : environ 70 à 100 €.
• Frais de dépôt du dossier : ces frais peuvent s’élever à une centaine d’euros.

En fonction du recours à des professionnels et de la complexité du projet, le coût total peut donc varier entre 700 et 3 000 €.

Quelles implications fiscales pour une SCI ? 

Les SCI sont soumises à des obligations fiscales spécifiques. La principale question concerne l’imposition des revenus générés par la SCI. Comme indiqué précédemment, il existe deux régimes fiscaux possibles pour une SCI.

1. L’impôt sur le revenu (IR) : c’est le régime fiscal par défaut des SCI. Les associés sont imposés personnellement sur leur part des bénéfices réalisés par la société. Chaque associé doit donc déclarer sa part de revenus dans sa déclaration de revenus annuelle.
2. L’impôt sur les sociétés (IS) : les SCI peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés, mais cette option est irrévocable. Dans ce cas, la société est directement imposée sur ses bénéfices, et les associés ne sont imposés que sur les dividendes perçus.

En plus de l’imposition des revenus, la SCI doit également respecter certaines obligations déclaratives, telles que la déclaration annuelle de résultats et la tenue d’une comptabilité. Enfin, en cas de cession de parts ou de dissolution de la SCI, des droits d’enregistrement peuvent être dus.