La garantie hypothécaire : sur quel bien ?

En France métropolitaine, la garantie hypothécaire pourra être proposée sur des biens immobiliers :  maison, appartement, terrain, murs commerciaux.

L'hypothèque peut être utilisée de deux manières différentes : soit en garantie d'un crédit immobilier ou d'un regroupement de crédits, soit pour obtenir de la trésorerie sur base de la valeur du bien (prêt de trésorerie hypothécaire).

Les experts de Partners Finances vous expliquent tout sur la garantie hypothécaire.

Sur quels types de biens peut porter la garantie hypothécaire ?

Quel que soit le bien, celui-ci devra être détenu à 100 % en pleine propriété : la pleine propriété est constituée de la nue-propriété et de l’usufruit

Si la nue-propriété et l’usufruit appartiennent à des personnes différentes, il faudra que ces personnes, si elles ne sont pas emprunteur, se portent caution hypothécaire de leur part d’usufruit ou de nue-propriété.

Par exemple, vous avez hérité d’un bien de votre père, votre mère est usufruitière et vous avez la nue propriété. Si vous empruntez et que vous souhaitez donner ce bien en garantie la banque demandera que votre mère soit caution hypothécaire. C’est une caution simplement hypothécaire qui est demandée, votre mère ne sera  pas tenu solidairement du paiement des mensualités si vous ne les payez pas. Par contre, en cas de contentieux lourd la banque pourra vendre le bien immobilier.

L’hypothèque doit être de premier rang. S’il reste un crédit immobilier, il sera presque obligatoirement remboursé. Les éventuelles pénalités de remboursement anticipé seront incluses dans le montant de votre crédit de trésorerie hypothécaire.

Attention, si sur votre crédit immobilier en cours vous avez bénéficié d’une caution bancaire (de type « Crédit Logement »), même si une caution n’est pas une hypothèque, elle devra être levée car vous avez dans votre contrat de cautionnement une clause qui fait peser sur vous interdiction d’hypothéquer votre bien. Le Notaire chargé du prêt de trésorerie hypothécaire se chargera d’obtenir la mainlevée de ce cautionnement, cela ne pose aucun problème, et il pourra prendre une nouvelle hypothèque en premier rang pour garantir votre prêt de trésorerie hypothécaire.

Le bien donné en garantie du prêt de trésorerie hypothécaire peut être :

– Une résidence principale : 

Il faut que le bien donné en garantie soit reconnu par le fisc comme étant votre résidence principale. Le fait de louer quelques jours ou quelques semaines par an pendant vos congés votre résidence principale sur des sites internet ne remet pas en cause sa qualification de résidence principale.

– Une résidence secondaire : 

Est considérée comme résidence secondaire un bien immobilier qui est différent de votre résidence principale. Il peut être inhabité ou loué quelques mois dans l’année. 

– Une résidence locative :  

C’est un bien loué à l’année , par saison, par mois ou par semaines, en meublé ou en non meublé. Ce bien génère des revenus locatifs dont le montant sera pris en compte dans l’estimation de vos revenus. Il ne faut pas perdre de vue que la banque estimera la valeur de ce bien avec une décote d’environ 20 % s’il est loué avec un bail, car en cas de revente forcée le bien occupé perd de sa valeur.

– Des murs commerciaux : 

Qu’ils soient loués à l’une de vos sociétés ou loué à une société extérieure, vos murs commerciaux pourront être proposés en garantie, le plus souvent en garantie complémentaire. Le bien doit être situé dans une grande ville avec une activité économique permettant d’avoir la quasi assurance de relouer les murs en cas de perte du locataire. la santé économique du locataire sera prise en considération, la banque voudra s’assurer que les revenus locatifs que vous tiraient de ces murs sont perein.

– Un bien détenu par une SCI ou par une SARL patrimoniale : 

Il faut que cela soit la SCI qui emprunte, la cautionnement hypothécaire de la SCI n’est pas accepté. Il faut que la SCI ait un intérêt direct à donner un cautionnement, si c’est pour garantir un emprunt de l’un de ses associés ou de l’ensemble des associés (SCI familiale détenue par monsieur et madame), la SCI n’a pas d’intérêt économique direct. Sinon la SCI peut donner en hypothèque un bien lui appartenant en direct.

– Un terrain : 

Il sera possible de donner en garantie hypothécaire à votre credit un terrain, s’il est constructible et situé dans un centre ville avec une valeur déterminée et la possibilité d’une vente trés rapide. Un terrain est trés rarement pris en garantie principale de votre prêt, ce sera majoritairement pour une garantie secondaire.

Attention. Il ne sera pas possible de proposer en garantie un  bien appartenant à une société commerciale (Eurl, Scp, Sa, Sas, Sarl, Snc …). pour une raison trés simple en cas de dépôt de bilan et de procédure collective, même si vous êtes en contentieux avec la Banque cette dernière aura des difficultés à le vendre.

Que peut-on financer avec un prêt de trésorerie hypothécaire ?

Le prêt de trésorerie hypothécaire peut financer un bien  immobilier en France ou à l’étranger : dans tous le cas il faudra donner en garantie un bien situé en France métropolitaine. Il n’est pas possible de prendre une hypothèque à l’étranger. La garantie pour un bien en France sera un privilège de préteur de deniers (moins couteux qu’une hypothèque) pour une acquisition à l’étranger ce sera une hypothèque. L’acquisition d’un bien à l’étranger est soumise aux lois françaises

Le montant prêté dépendra de la valeur du bien immobilier donné en garantie (et de vos revenus). Le bien immobilier sera estimé par un expert immobilier indépendant mandaté par la Banque, la somme prêtée  sera au maximum comprise entre 50 et 70 % de la valeur du bien expertisé. Si cela est nécessaire vous pourrez donner plusieurs lots ou plusieurs biens immobiliers en garantie pour arriver au ratio demandé et augmenter le montant de votre emprunt. Les emprunts sur vos biens immobiliers seront portés au passif de ISFI ( nouvel ISF sur l’assiette exclusive du patrimoine immobilier) ce qui diminuera votre impôt, le seuil est fixé à 1.300.000 euros.

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